การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดก สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%

ท่านคงคุ้นเคยกับการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดากันบ้างแล้ว เพราะเป็นภาษีที่ต้องจ่ายเมื่อหาเงินมาได้ ทั้งรายได้จากงานที่ทำ และจากผลตอบแทนการลงทุน นอกจากภาษีเงินได้ดังกล่าวแล้ว ทราบหรือไม่ว่ายังมีภาษีอีกประเภทหนึ่งที่ต้องจ่ายเมื่อขายทรัพย์สินให้ผู้อื่น ภาษีที่ว่านี้คือภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์

การขายอสังหาริมทรัพย์ ตามกฎหมายได้กำหนดให้ภาระภาษีเป็นของผู้ขาย แต่ผู้ซื้ออาจจะเป็นผู้ที่ชำระก็ได้แล้วแต่จะตกลงกัน โดยค่าใช้จ่ายทางด้านภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจะถูกหักเมื่อได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ดังนั้นหากมีทรัพย์สินประเภทดังกล่าว และต้องการขายจะมีภาษีที่เกี่ยวข้องอยู่ 2 ประเภทคือ

1.) ภาษีได้หัก ณ ที่จ่าย (การนับปีถือครองให้นับปีปฏิทิน)
สำหรับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ จะแบ่งออกเป็น 2 ประเภทคือทรัพย์ที่เป็นมรดก กับทรัพย์ที่ไม่ใช่มรดก ในที่นี้ขอพูดถึงการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดก การคิดภาษีประเภทนี้จะใช้ราคาประเมินในการคำนวณ หักค่าใช้จ่ายได้ 50% และนับปีแบบปีปฏิทิน สมมติว่าขายอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นมรดกราคา 3,000,000 บาท ราคาประเมิน 2,700,000 บาท และได้ถือครองมา 5 ปีปฏิทิน เช่น ถือครองมาตั้งแต่ปี 2553 - 2557
      - เงินได้จากการขาย: ให้ใช้ราคาประเมิน 2,700,000 บาท หักค่าใช้จ่าย 50% เหลือ 1,350,000 บาท 
      - เงินได้ต่อปี: ให้หารเงินได้ตามจำนวนปีที่ถือครอง เท่ากับ 270,000 บาท (1,350,000 / 5 ปี) 
      - ภาษีต่อปี: ตามอัตราภาษีก้าวหน้าโดย             
      0 – 300,000 บาท อัตราภาษี 5%               300,001 – 500,000 บาท อัตราภาษี 10%                                                            

      500,001 – 750,000 บาท อัตราภาษี 15%        750,001 – 1,000,000 บาท อัตราภาษี 20% 
      1,000,001 – 2,000,000 บาท อัตราภาษี 25%   2,000,001 – 4,000,000 บาท อัตราภาษี 30%
      มากกว่า 4,000,000 บาทขึ้นไป อัตราภาษี 35%  

      เสียภาษีต่อปีเท่ากับ 13,500 บาท {(270,000x5%)}

      - ภาษีจ่าย:                 ให้คูณภาษีต่อปี ด้วยจำนวนปีที่ถือครอง 13,500x5 ปี = 67,500 บาท  
      - ดังนั้นภาษีหัก ณ ที่จ่ายคือ 67,500 บาท 
ที่มา: กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย: www.dol.go.th และกรมสรรพากร www.rd.go.th

ภาษีอสังหาฯ คลิก !

การยื่นคำนวณเงินได้จากภาษีการขายอสังหาริมทรัพย์(มรดก) จะสามารถเลือกได้ว่าจะยื่นรวมกับเงินได้ประเภทปกติ หรือแยกยื่นตามวิธีคำนวณข้างต้น แต่โดยส่วนใหญ่แล้วแนะนำให้แยกยื่นจะดีกว่า ซึ่งจะทำให้ไม่ต้องนำมารวมคำนวณรายได้สิ้นปีเพื่อเสียภาษีอีก สำหรับการยื่นรวมแม้จะหักค่าใช้จ่ายเหมาได้เท่ากัน แต่จะไม่มีการหารรายได้ด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ซึ่งจะต้องนำรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ (ถือเป็นรายได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8)) มารวมกับรายได้ประเภทอื่น ทำให้เสียภาษีสูงมาก ยกเว้นในกรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาไม่แพง และกรณีที่มีเงินได้น้อยหรือไม่มีเงินได้ ซึ่งจะทำให้รายได้ก่อนหักค่าใช้จ่ายและลดหย่อนแล้วไม่เกิน 150,000 บาทต่อปี (ได้รับยกเว้นภาษี)
ที่มา: มาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ว่าด้วยเรื่องเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8)

2.) ภาษีธุรกิจเฉพาะ (การนับปีถือครองให้นับวันชนวัน)
หลายท่านอาจเข้าใจผิดคิดว่าเป็นภาษีที่เสียจากรายได้จากการทำธุรกิจ แต่ไม่ใช่ครับ ภาษีส่วนนี้คิดจากผู้ที่มีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น โดยผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ จะเสียภาษีเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดินในอัตราร้อยละ 3.3 ของราคาขาย (ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า และรายได้ส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ) โดยเสียพร้อมๆ กับภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ทั้งนี้จะมีกรณีที่ได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะคือ 
     - กรณีที่ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน โดยถือครองทรัพย์ดังกล่าว เกินกว่า 5 ปี จะได้รับการยกเว้นภาษีและ
     - กรณีที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน โดยถือครองทรัพย์ดังกล่าวเกินกว่า 1 ปี จะได้รับการยกเว้นภาษีเช่นกัน

ระวัง! ภาษีธุรกิจเฉพาะจะคิดจากรายรับ ไม่ได้คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์เหมือนกับภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ดังนั้นหากมีรายได้เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อไว้สำหรับลงทุนจำนวน 3,000,000 บาท และถือครองทรัพย์ดังกล่าวมาไม่ถึง 5 ปี ก็จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจำนวน 99,000 บาท (3.3%x3,000,000) 

กล่าวโดยสรุปภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็น 2 ประเภทคือ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาระภาษีทั้งสองประเภทต่างถูกหักขณะโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน โดยผู้ขายมีหน้าที่รับผิดชอบภาระภาษีส่วนนี้ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ถูกบังคับให้จ่ายทันทีเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ แต่สามารถประหยัดภาษีธุรกิจเฉพาะได้หากขายทรัพย์สินที่ได้ถือครองมาเกินกว่า 5 ปี หรือเกินกว่า 1 ปี (กรณีมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของทรัพย์สินที่ขาย) ซึ่งก็จะช่วยประหยัดไปได้มาก

โดย : K-Expert
ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาลูกค้าบุคคล ธนาคารกสิกรไทย

Tag : ภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ,คำนวณภาษีขายที่ดิน ,ภาษีซื้อขายที่ดิน ,ภาษี ขาย ที่ดิน มรดก ,ขายที่ดิน เสียภาษีบุคคลธรรมดา ,นิติบุคคลขายที่ดินเสียภาษีอย่างไร