สัญญา เช่า บ้าน ที่ดิน อสังหาฯ ระยะสั้น-ระยะยาว เงื่อนไขต่างกันยังไง พร้อมตัวอย่างสัญญา

สัญญา เช่า เป็นหลักฐานหนังสือที่ทำขึ้นระหว่างสองฝ่าย เมื่อมีการตกลงเช่าเพื่อแสดงเจตนาและกำหนดข้อตกลงร่วมกัน ก่อนอื่นเราต้องรู้ก่อนว่าการทำสัญญา เช่า ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ มีด้วยกัน 2 ลักษณะ เป็นการเช่าระยะสั้นและระยะยาว การเช่าระยะสั้น คือการตกลงเช่า ไม่เกิน 3 ปี และการเช่าระยะยาวก็คือการตกลงเช่าเกิน 3 ปีนั่นเอง ซึ่งสัญญาทั้ง 2 ลักษณะนี้มีเงื่อนไขต่างกันอย่างไร? เราจะมาไขคำตอบกัน

 

• การทำ สัญญา เช่า ที่ดิน ระยะ สั้น

• ตัวอย่าง หนังสือสัญญา เช่า ที่ดิน

• การทำ สัญญา เช่า ที่ดิน ระยะ ยาว หรือ สัญญา เช่า อ สั ง หา เกิน 3 ปี

• ตัวอย่างหนังสือ สัญญา เช่า บ้าน 

1. การทำ สัญญา เช่า ที่ดิน ระยะ สั้น

สัญญา เช่า ที่ดิน ระยะ สั้น เป็นสัญญาสำหรับการเช่าที่ดินไม่เกิน 3 ปี กฎหมายกำหนดว่าต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อผู้รับผิดเป็นสำคัญ ซึ่งไม่จำเป็นต้องไปทำสัญญาที่สำนักงานที่ดิน และมีลักษณะสำคัญดังนี้

1. ผู้ให้เช่าและผู้เช่าสามารถทำสัญญา เช่า ที่ดิน ระหว่างกันเองได้

2. ระบุรายละเอียดของ “ผู้เช่า” และ “ผู้ให้เช่า” ให้ชัดเจน

3. ระบุค่าตอบแทน หรือ “ค่าเช่า” ให้ชัดเจน

4. ระบุช่วงเวลาการเช่าให้ชัดเจน ตั้งแต่วันเริ่มต้นจนถึงวันสิ้นสุด

5. ระบุเงื่อนไขต่าง ๆ ที่ตกลงกันไว้

6. ลงลายมือชื่อของทั้งสองฝ่ายให้เรียบร้อย

ตัวอย่าง หนังสือสัญญา เช่า ที่ดิน

ต้องจัดทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินขึ้นมาสองฉบับสำหรับผู้เช่าและผู้ให้เช่า โดยทั้งสองฉบับนั้นจะต้องมีเนื้อหาเหมือนกันทั้งหมด และควรจะมีข้อมูลพื้นฐานเหล่านี้ระบุในหนังสือสัญญาเช่าที่ดินด้วย

1. วันที่ทำสัญญา

2. สถานที่ทำสัญญา

3. ข้อมูลชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า

4. ข้อมูลชื่อและที่อยู่ของผู้ให้เช่า

5. ข้อตกลงการเช่า

• ข้อมูลของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า ได้แก่ ที่อยู่ จำนวนพื้นที่ เลขที่โฉนด วัตถุประสงค์ในการเช่า และกิจกรรมที่จะกระทำในสถานที่เช่า

• ระยะเวลาที่ตกลงเช่า

• เงินมัดจำล่วงหน้า พร้อมระบุจำนวน วิธีชำระเงิน และกำหนดการชำระเงิน

• อัตราค่าเช่าและการชำระค่าเช่า ได้แก่ ผ่านทางธนาคาร การวางเช็ค หรือเงินสด

• ผู้เช่าตกลงจะจ่ายค่าภาษีที่ดินให้แก่ผู้เช่า

• ผู้เช่าตกลงว่าจะไม่ใช้ที่ดินทำการอื่นนอกเหนือจากที่ระบุในหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า

• ผู้เช่าตกลงว่าจะไม่เช่าช่วงที่ดินที่เช่า เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า

• ผู้เช่าตกลงจะอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนผู้ให้เช่าเมื่อมาตรวจที่ดินตามระยะเวลาที่กำหนด

• หากผู้ให้เช่าขายที่ดินก่อนที่สัญญาเช่าจะสิ้นสุด ผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งต่อผู้เช่าล่วงหน้าตามระยะเวลาที่กำหนด

• หากผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์บอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติตาม หรือบอกเลิกสัญญาและเรียกร้องค่าเสียหายตามสมควรได้

• หากผู้เช่ามีเหตุต้องออกจากที่ดินให้เช่าไม่ว่าจะด้วยเหตุใดก็ตาม ผู้เช่าไม่สามารถเรียกค่าเสียหายหรือค่ารื้อถอนสิ่งก่อสร้างจากผู้ให้เช่าได้

• ในวันที่ทำสัญญาเช่าที่ดิน ผู้เช่าได้ตรวจตราที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ถ้ามี) แล้วว่ามีสภาพสมบูรณ์ต่อการเช่า และได้รับการส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้เช่าอย่างเรียบร้อย

• ลงลายมือชื่อของผู้เช่าและผู้ให้เช่า

 

 

2. การทำ สัญญา เช่า ที่ดิน ระยะยาว หรือ สัญญา เช่า อสังหา เกิน 3 ปี

หนังสือสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว เป็นสัญญาสำหรับการเช่าเกินกว่า 3 ปีขึ้นไป กฎหมายกำหนดให้ทำสัญญากันเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อผู้รับผิด และต้องไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ด้วย เนื่องจากการทำสัญญาเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่เกินกว่า 3 ปีนั้น จะต้องเสียค่าธรรมเนียมให้แก่เจ้าหน้าที่กรมที่ดิน หากทำเป็นหนังสือเพียงอย่างเดียว ไม่ไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้า ผลคือจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น โดยประเภทของสัญญาที่แยกย่อยลงไปอีก ได้แก่

 

1.1 สัญญา เช่าธรรมดา

• สัญญาที่มีลักษณะเหมือนสัญญาเช่าอสังหาฯทั่วไปที่ผู้เช่าเสียแค่ค่าเช่า

• ผู้เช่าไม่สามารถโอนสิทธิในการเช่าได้

• ในกรณีที่ต้องฟ้องร้อง ผู้ที่ประสงค์จะฟ้องร้องต้องมีเอกสารสัญญาเช่าที่ชัดเจนถึงจะสามารถยื่นฟ้องได้

• กรณีที่ฟ้องร้องกัน ต้องทำภายในระยะเวลาของสัญญา เช่น ทำสัญญาเช่า 3ปี ก็ต้องฟ้องร้องภายในระยะเวลาไม่เกิน 3ปี ตามสัญญาที่ได้ทำไว้

1.2 สัญญา เช่าต่างตอบแทน

• สัญญาที่ผู้เช่าจะต้องเสียค่าตอบแทนอย่างอื่นตามที่ตกลงกับผู้ให้เช่า นอกเหนือจากค่าเช่า

• ผู้เช่าสามารถถ่ายโอนสัญญาเช่าไปยังทายาทได้

• กรณีที่มีการปลูกสร้างอาคารบนพื้นที่เช่า ผู้เช่าจะต้องเสียค่าก่อสร้าง และอาคารที่สร้างเสร็จแล้วก็จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า

• กรณีที่อาคารเช่ามีสภาพชำรุด ผู้เช่าจะต้องปรับปรุงต่อเติมเอง

ตัวอย่างหนังสือ สัญญา เช่า บ้าน

รายละเอียดภายในตัวสัญญาเช่าก็มีความสำคัญที่ควรรู้เอาไว้ ข้อสำคัญก่อนจะเซ็นสัญญาคือต้องอ่านและทำความเข้าใจสัญญาให้ละเอียดถี่ถ้วนเพื่อป้องกันการถูกเอาเปรียบได้ในภายหลัง

• รายละเอียดของผู้เช่าและผู้ให้เช่า  เป็นรายละเอียดของคู่สัญญาว่า ชื่ออะไร บ้านเลขที่เท่าไหร่ อายุ และเป็นฝ่ายใดในสัญญา

• รายละเอียดของทรัพย์สินที่เช่า กล่าวถึงรายละเอียดของทรัพย์ เช่น บ้านเลขที่ ตำแหน่งที่อยู่ เพื่อป้องกันการเข้าใจที่คลาดเคลื่อนกัน

• ระยะเวลาการเช่า ระบุให้ชัดเจนว่าตกลงเช่าอสังหาริมทรัพย์ต่อกันกี่ปี หากเกิน 3 ปีต้องไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่

• ค่าตอบแทนและวิธีการชำระ ระบุรายละเอียดของค่าตอบแทนการเช่าเป็นจำนวนที่แน่นอน และวิธีการชำระค่าเช่าให้ชัดเจน เช่น ค่ามัดจำจำนวนเท่าใด จะคืนเมื่อใด จะยึดเมื่อใด การชำระค่าเช่าให้ชำระโดยการโอนเงิน หรือเงินสด ภายในวันที่เท่าใด หากชำระล่าช้าจะมีค่าปรับหรือไม่อย่างไร เพื่อความเข้าใจที่ถูกต้องตรงกัน

• ความรับผิดของผู้เช่า เนื่องจากผู้เช่าคือผู้เข้ามาทำประโยชน์ในทรัพย์สิน ดังนั้น ระหว่างการทำประโยชน์ต่างๆอาจเกิดความเสียหาย สูญหายต่อทรัพย์ได้ จึงต้องระบุให้ละเอียดในสัญญาว่าค่าเสียหายในกรณีเช่นนี้จะคิดอย่างไร

• ความรับผิดของคู่สัญญากรณีผิดสัญญา ในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา อีกฝ่ายจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ ดังนั้น การระบุข้อรับผิดในความเสียหายหากผิดสัญญาจะทำให้การฟ้องร้องบังคับคดีทำได้ง่ายมากขึ้น

• รายการทรัพย์สินที่ให้เช่า ไม่ใช่รายละเอียดของทรัพย์ที่เช่า แต่เป็นทรัพย์อุปกรณ์ต่างๆที่ติดมากับทรัพย์ที่เช่า เช่น กรณีเช่าคอนโด ส่วนใหญ่จะมีเฟอร์นิเจอร์ไว้ให้ การทำรายการทรัพย์สินภายในห้องพักคอนโดเป็นการป้องกันทั้งสองฝ่าย กล่าวคือ ป้องกันผู้ให้เช่ากรณีทรัพย์สินสูญหาย หรือ ป้องกันผู้เช่ากรณีโดนคิดเงินค่าสิ่งของทั้งที่ไม่มีอยู่ในห้องตั้งแต่แรก

 

 

จะเห็นได้ว่าการทำสัญญา เช่า ที่ดินไม่ว่าจะระยะสั้นหรือยาวล้วนต้องมีความระเอียด รอบคอบหากตกหล่นส่วนใดส่วนหนึ่งอาจทำให้เกิดการทะเลาะวิวาทขึ้นมาได้ หรือบางกรณีอาจถึงขั้นขึ้นศาลฟ้องร้อง ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เป็นสถาบันอบรมระดับนานาชาติ จึงให้ความสำคัญเกี่ยวกับความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก จึงได้จัดคอร์สอบรมด้านอสังหาฯทั้งแบบระยะสั้นและระยะยาวขึ้นเพื่อให้คนที่สนใจหรืออยู่ในวงการได้หาความรู้และศึกษานั่นเอง

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)

โทร: 02-295-3905 ต่อ 114

Email: info@trebs.ac.th

Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

 

ขอขอบคุณ: ddproperty, คลังบ้าน.com