เมื่อใดที่มีข่าวว่ารัฐจะขยายโครงข่ายสาธารณูปโภคไปสู่พื้นที่ต่างๆ ด้วยการขยายถนน หรือก่อสร้างถนนสายทางใหม่ตามแนวผังเมือง หรือขยายโครงข่ายระบบคมนาคม หรือเพิ่มมาตรฐานของชุมชนด้วยการก่อสร้างระบบบำบัดน้ำเสียรวม สร้างหรือขยายสวนสาธารณะ สิ่งหนึ่งที่ต้องเกิดขึ้นตามมาอย่างเลี่ยงไม่ได้ นั้นก็คือประกาศเวนคืนที่ดิน
เมื่อใดที่ที่ดินหรือบ้านที่คุณอยู่อาศัยตกอยู่ในแนวเขตการเวนคืนที่ดิน ผู้ที่เป็นเจ้าของทุกรายต้องพบกับสภาพแห่งการสูญเสียที่ไม่มีใครปราถนา แต่เพื่อประโยชน์ของส่วนรวม รัฐซึ่งหมายถึงหน่วยงานที่เป็นเจ้าของโครงการ ก็จำเป็นที่จะต้องออกประกาศเวนคืนที่ดินเพื่อให้โครงการขยายสาธารณูปโภคนั้นๆดำเนินการต่อไปได้
ผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ควรทำความเข้าใจกับเรื่องของการเวนคืนที่ดิน และเตรียมความพร้อมกับการรับมือสถานการณ์ที่ไม่เคยคาดคิดมาก่อน เพราะโดยปรกติแล้วแม้ว่าการเวนคืนที่ดินจะมีการชดใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ แต่เงินชดเชยที่ได้รับมักจะต่างกันมากเมื่อเทียบกับราคาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งไม่ได้มีความหมายเพียงแค่ราคาที่ประเมินมูลค่าได้เป็นจำนวนเงิน แต่รวมถึงราคาที่เกิดขึ้นจากความผูกพันของผู้เป็นเจ้าของเข้าไว้ด้วย ด้วยเหตุนี้เองจึงมีความพยายามอย่างสูงในการเรียกร้องให้ราคาชดเชยในการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เป็นไปตามราคาตลาด
ขั้นตอนการดำเนินการ
ภายหลังการสำรวจ และออกแบบทางวิศวกรรมแล้วจะดำเนินการจัดกรรมสิทธิ์ที่ดินตามขั้นตอนต่อไปนี้
1.ประกาศพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตสำรวจเพื่อที่จะเวนคืน
2.เจ้าหน้าที่เข้าดำเนินการสำรวจอสังหาริมทรัพย์
3.กำหนดราคาเวนคืนโดยคณะกรรมการกำหนดราคา ซึ่งเป็นผู้แทนของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
4.ประกาศราคาค่าทดแทน
5.ออกหนังสือแจ้งเจ้าของที่ดินมาติดต่อทำสัญญาซื้อขาย แต่หากไม่ตกลงทำสัญญาเจ้าหน้าที่จะดำเนินการวางเงินค่าทดแทน
6.จ่ายเงินค่าทดแทน
7.การอุทธรณ์ขอเพิ่มราคาค่าทดแทน ต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย
8.ฟ้องคดีต่อศาลภายใน 1 ปี ในกรณีที่ผู้ถูกเวนคืนไม่พอใจคำวินิจฉัยของรัฐมนตรี
9.จ่ายเงินค่าทดแทนและเข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์
10.ขนย้ายรื้อถอนอสังหาริมทรัพย์โดยรัฐหรือผู้ถูกเวนคืน
11.ตรา พ.ร.บ. เวนคืนฯ เพื่อให้กรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ตกเป็นของรัฐ
ปัญหาและอุปสรรคในการดำเนินการ
1.รัฐบาลเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายเพียงผู้เดียว ซึ่งต้องใช้งบประมาณมาก
2.การเวนคืนเพื่อสร้างถนนเพียงเส้นเดียว ไม่สามารถแก้ปัญหาจราจรทั้งระบบได้เนื่องจากไม่สามารถเชื่อมโยงกับถนนโดยรอบให้เหมาะสม
3.การดำเนินการเวนคืนมักเกิดความล่าช้า จากการที่เจ้าของที่ดินไม่พอใจค่าตอบแทน
4.ความไม่เป็นธรรม ที่ผู้ถูกเวนคืน ต้องโยกย้าย และได้รับค่าตอบแทน ที่ไม่เป็นธรรมในขณะที่ ผู้ไม่ถูกเวนคืน เป็นผู้ได้รับประโยชน์
เมื่อรัฐมีความจำเป็นที่จะต้องได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ เพื่อกิจการใด ๆ อันจำเป็นเพื่อการอันเป็นสาธารณูปโภคหรือการอันจำเป็นในการป้องกันประเทศ หรือการได้มาซึ่งทรัพยากรธรรมชาติ หรือเพื่อการผังเมือง หรือเพื่อการพัฒนาการเกษตร หรือการอุตสาหกรรม หรือเพื่อการปฏิรูปที่ดิน หรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น(มาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 )
การเวนคืนกับการชลประทาน
การเวนคืนกับการชลประทาน มีความเกี่ยวข้องและสัมพันธ์กันโดยตรง ในการที่จะก่อสร้างอ่างเก็บน้ำต่างๆ ซึ่งจำเป็นต้องใช้ที่ดินเป็นจำนวนมาก และใช้ที่ดินเพื่อก่อสร้างระบบคลองส่งน้ำให้กับราษฎร ซึ่งที่ดินเพื่อการชลประทาน มิใช่ว่าจะจัดซื้อที่ดินที่อยู่ในเขตที่มีความเจริญเพียงอย่างเดียว แต่ต้องจัดซื้อที่ดินที่อยู่ในถิ่นทุรกันดาน ในปัจจุบันนี้แหล่งน้ำส่วนใหญ่อยู่ในเขตป่าสงวนแห่งชาติ หรือป่าอุทยานแห่งชาติ เนื่องจากแหล่งน้ำมีอยู่ทั่วไป จึงต้องจัดหาที่ดินเพื่อการชลประทาน
การจัดหาที่ดิน หมายถึง การได้มาซึ่งที่ดินเพื่อกิจการของชลประทาน แยกได้เป็น 4 กรณีดังนี้
1. การจัดซื้อที่ดิน
2. การให้
3. การแลกเปลี่ยน
4. การขอใช้ที่ดินสาธารณประโยชน์
1. การจัดซื้อที่ดิน มีด้วยกัน 2 ประเภท คือ การจัดซื้อที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ และการจัดซื้อที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ
1.1. ที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ เอกสารสิทธิ เป็นเอกสารที่แสดงสิทธิหรือความเป็นเจ้าของที่ดินนั้น เอกสารสิทธิมีหลายประเภท ได้แก่ โฉนด น.ส.3 และ ส.ค.1 การจัดหาที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ เมื่อมีความประสงค์จะใช้ที่ดิน ก็สามารถดำเนินการได้โดยการขอซื้อจากเจ้าของสิทธิในที่ดิน หรือเรียกอีกอย่างหนึ่งว่าโดยวิธีเจรจาปรองดอง และหากเจ้าของสิทธิในที่ดินไม่ตกลงซื้อขายที่ดิน แต่ทางราชการจำเป็นใช้ที่ดินจึงอาศัยการเวนคืนที่ดินตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530
เนื่องจากการที่จะทำให้ราษฎรส่วนใหญ่เกิดความพอใจ หรือมีความต้องการตรงกันเกี่ยวกับเรื่องการเวนคืน โดยเฉพาะเรื่องการประเมินราคาที่ดินที่ถูกเวนคืนนั้นทำได้ยากมาก และเป็นปัญหาที่ประสบอยู่ในปัจจุบัน ดังนั้นเพื่อเป็นการป้องกันปัญหาหรือผลกระทบที่จะเกิดขึ้น และเพื่อความคล่องตัวในการประเมินทรัพย์สินที่ถูกเวนคืน จึงต้องอาศัยหลักเกณฑ์ในการพิจารณาประเมินทรัพย์สินตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 มาตรา 21 วรรคหนึ่งคือ " เงินค่าทดแทนที่จะให้แก่ผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนตามมาตรา 18 นั้น ถ้ามิได้บัญญัติไว้เป็นพิเศษในพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฉบับใดโดยเฉพาะแล้วให้กำหนดโดยคำนึงถึง
( 1 ) ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องเวนคืนตามที่เป็นอยู่ในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาที่ออกตามมาตรา 6
( 2 ) ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่มีการตีราคาไว้เพื่อประโยชน์แก่การเสียภาษีบำรุงท้องที่
( 3 ) ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
( 4 ) สภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น และ
( 5 ) เหตุและวัตถุประสงค์ของการเวนคืน
ทั้งนี้ เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนและสังคม
แนวทางปฏิบัติในกรณีที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่พอใจเรื่องราคาค่าทดแทนที่กำหนดให้จะเป็นไปตามมาตรา 25 และ 26 คือ
มาตรา 25 ผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนตามมาตรา 18 ผู้ใดไม่พอใจในราคาของอสังหาริมทรัพย์หรือจำนวนเงินค่าทดแทนที่คณะกรรมการกำหนดตาม มาตรา 9 มาตรา 10 ทวิ มาตรา 23 หรือมาตรา 28 วรรคสาม มีสิทธิอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีผู้รักษาการตามพระราชกฤษฎีกาที่ออกตามมาตรา 6 หรือรัฐมนตรี ผู้รักษารักษาการตามพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฉบับนั้น ภายในหกสิบวันนับแต่วันได้รับหนังสือจากเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งได้รับมอบหมายจากเจ้าหน้าที่ให้มารับเงินค่าทดแทนดังกล่าว
ในการพิจารณาอุทธรณ์ตามวรรคหนึ่ง ให้รัฐมนตรีแต่งตั้งคณะกรรมการขึ้นคณะหนึ่งประกอบด้วยผู้ทรงคุณวุฒิทางกฎหมาย และผู้มีความรู้ความสามารถในการตีราคาอสังหาริมทรัพย์มีจำนวนทั้งหมดไม่น้อยกว่าห้าคน เป็นผู้พิจารณาเสนอความเห็นต่อรัฐมนตรี ทั้งนี้ให้รัฐมนตรีวินิจฉัยอุทธรณ์ให้เสร็จสิ้นภายในหกสิบวันนับตั้งแต่วันที่ได้รับอุทธรณ์
มาตรา 26 ในกรณีที่ผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนยังไม่พอใจในคำวินิจฉัยของรัฐมนตรี ตามมาตรา 25 หรือในกรณีที่รัฐมนตรีมิได้วินิจฉัยให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดเวลาตามมาตรา 25 วรรคสอง ให้มีสิทธฟ้องคดีต่อศาลได้ภายในหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้รับแจ้งคำวินิจฉัยของรัฐมนตรีหรือนับแต่วันที่พ้นกำหนดเวลาดังกล่าวแล้วแต่กรณี
การที่เจ้าของหรือผู้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น อุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีตามมาตรา 25 วรรคหนึ่ง หรือฟ้องคดีต่อศาลตามวรรคหนึ่งนั้น ไม่เป็นเหตุให้การครอบครองหรือใช้อสังหาริมทรัพย์ การรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง การขนย้ายทรัพย์สิน หรือการดำเนินการใดๆ ของเจ้าหน้าที่ หรือผู้ซึ่งได้รับมอบหมายจากเจ้าหน้าที่เกี่ยวกับกิจการที่จะต้องมีการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องสะดุดหยุดลง
ในกรณีที่รัฐมนตรีหรือศาลวินิจฉัยให้ชำระเงินค่าทดแทนเพิ่มขึ้นให้ผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนได้รับดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของ ดอกเบี้ยเงินฝากประจำของธนาคารออมสินในจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้น ทั้งนี้นับแต่วันที่ต้องมีการจ่ายหรือวางเงินค่าทดแทนนั้น
Tag : เวนคืน ,ที่ดิน ,บ้าน ,การเวนคืนที่ดิน ,กฎหมาย อสังหา