THAI REAL ESTATE
BUSINESS SCHOOL
Eng
Thai
เตือนเปิดตัวอสังหาฯ เยอะ ระวังล้นตลาด สัญญาณฟองสบู่กำลังมา
Share via
   
กลับหน้าแรก Post: 15 มีนาคม 2019


เปิดตัวอสังหาฯ เยอะ ระวังล้นตลาด ฟองสบู่แตก

ล่าสุด ไทยรัฐ ก็ได้ลงข่าวรายงานถึงผลสำรวจในเดือนกันยายน 2561 ของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่ระบุว่า มีโครงการทั้งบ้าน คอนโด และอสังหาฯ อื่นๆ เปิดตัวทั้งหมดในเดือนกันยายนนี้ทั้งหมด 60 โครงการ ยอดขายรวม 21,357 หน่วย 

 

"การเปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนกันยายน ซึ่งมีการเปิดตัวมหาศาล พอๆ กับการเปิดตัวถึง 1 ไตรมาสในช่วงที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นถึงสถาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลว่าได้เกิดฟองสบู่ขึ้นอย่างชัดเจนแล้ว"
 

ประเภทที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากที่สุดในเดือนนี้ยังคงเป็นอาคารชุดเช่นเดือนที่ผ่านมา โดยมีจำนวนหน่วยเปิดขาย 13,132 หน่วย (61.5%) รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ 4,206 หน่วย (19.7%) ส่วนอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 2,707 หน่วย (12.7%) พบว่าสินค้าที่เข้าสู่ตลาดส่วนใหญ่เป็นอาคารชุดและมีระดับราคาปานกลางถึงค่อนข้างแพง ซึ่งในเดือนนี้มีระดับราคาขายที่ต่ำกว่า 3.0 ล้านบาท (50%) ราคาปานกลาง 3-5 ล้านบาท (23%) และที่ราคาค่อนข้างสูงตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไปมากถึง (27%) ของหน่วยขายที่เปิดใหม่ทั้งหมดในเดือนนี้ ประเภทที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด คืออาคารชุด 51,185 ล้านบาท (52%) รองลงมาคือ บ้านเดี่ยว  28,838 ล้านบาท (29%) ส่วนอันดับ 3 คือ ทาวน์เฮ้าส์ 12,059 ล้านบาท


 

 

            ฟองสบู่จะไม่จบอยู่เฉพาะเดือนกันยายน 2561  ยังพบว่ายังมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่รอเปิดขายใหม่ในอนาคตอีก 369 จะสังเกตได้ว่ามีโครงการหลายแห่งที่ได้ประกาศตัวหรือเปิดตัวทางหน้าหนังสือพิมพ์ อย่างไรก็ตามในการเปิดขายจริง (ที่มีโบรชัวร์และสำนักงานขายที่พร้อมต้อนรับผู้สนใจซื้อไปเยี่ยมชม) ยังไม่มี จึงถือเป็นโครงการที่ยังไม่เปิดตัวและเมื่อเปิดตัวจริงแล้ว จะได้ดำเนินการสำรวจต่อไป

 

            การเปิดตัวจำนวนมหาศาลนี้ในเดือนกันยายนเดือนเดียว พอๆ กับการเปิดตัวถึง 1 ไตรมาสในช่วงที่ผ่านมา ทั้งนี้เพราะบริษัทมหาชนหลายแห่งต้องการที่จะแสดงถึงกิจกรรมการขายและการตลาดเพื่อผลต่อราคาหุ้นส่วนหนึ่ง อีกส่วนหนึ่งเป็นการเปิดตัวเพื่อนำไปขายในงานมหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งผ่านมา และนอกจากนี้ยังมีโครงการขนาดยักษ์เกิดขึ้นอีกด้วย คาดว่าในไตรมาสที่ 4 ของปี 2561 น่าจะมีเปิดตัวอีกนับร้อยโครงการ

 

            ใน 3 ไตรมาสที่ผ่านมาของปี 2561 เทียบกับปี 2560 มี จำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดใหม่รวม 319 โครงการ (ลดลง -1%) มีจำนวนหน่วยขายรวม 86,694 หน่วย (ลดลงประมาณ -3%) แต่มีมูลค่าโครงการรวม 386,706 ล้านบาท (เพิ่ม 17%) และมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มจาก 3.667 ล้านบาทเป็น 4.461 ล้านบาท (22%) โดยกลุ่มที่อยู่อาศัยที่เปิดขายมากสุด คืออาคารชุดจำนวน 52,277 หน่วย (60%) รองลงมา คือ ทาวน์เฮ้าส์ 21,100 หน่วย (24%) และอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 8,587 หน่วย (10%)

 

            เมื่อพิจารณาเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัย พบโครงการเปิดใหม่ 302 แห่ง รวมมูลค่า 84,455 หน่วย รวมมูลค่า 372,462 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 4.41 ล้านบาท อย่างไรก็ตามหากคาดการณ์จากการเปิดตัวในช่วง 9 เดือนแรก โดยใช้ค่าเฉลี่ยของแต่ละเดือนจะพบว่า ปีนี้น่าจะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ 403 แห่ง (ลด 2%) จำนวนหน่วย 112,607 หน่วย (ลด 2% เช่นกัน) แต่มูลค่าการพัฒนากลับเพิ่มเป็น 496,616 ล้านบาทหรือเพิ่มขึ้นถึง 12% ส่วนราคาเป็น 4.41 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 14%
 

            หากพิจารณาเพิ่มเติมว่าจำนวนที่สำรวจรายเดือนนี้ยังอาจน้อยกว่าที่ควรมีจริงราว 5% และจำนวนหน่วยในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2561 ยังเกิดขึ้นต่อเนื่อง แต่อาจลดลงกว่าค่าเฉลี่ย 5% แต่มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยไม่ได้ลดลง ก็จะคาดการณ์ได้ว่า จำนวนหน่วยอาจเพิ่มเป็น 116,759 (เพิ่มขึ้น 2%) มูลค่าจะกลายเป็น 521,447 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 18% ส่วนราคาขายเป็น 4.466 ล้านบาท

 

            การที่มูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 18% นี้จึงถือเป็น "ฟองสบู่" อย่างชัดเจน ตลอดช่วง 24 ปีที่สำรวจมานั้น ปี 2561 นี้จะเป็นปีที่มูลค่าการพัฒนาสูงที่สุด แต่จำนวนหน่วยไม่มากนัก เพราะขณะนี้เน้นของที่มีราคาสูง สาเหตุที่เป็นเช่นนี้อาจเป็นเพราะ 20% ของหน่วยขาย ๆ ให้กับนักเก็งกำไรทั้งระยะสั้นและระยะยาว (นักลงทุน) และอีกราว 20% ขายให้กับนักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะจีน

 

            การเกิดภาวะ "ฟองสบู่" ในกลุ่มสินค้าราคาสูงนั้น มีความเสี่ยงมาก หากไม่มีการโอน ก็อาจทำให้กระแสเงินสดของโครงการสะดุดได้ สถาบันการเงินและนักพัฒนาที่ดินจึงพึงติดตามสถานการณ์โดยใกล้ชิดและให้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ


 

นักวิเคราะห์อีกท่าน คุณอิสระ วงศ์รุ่ง Senior Executive Vice President  Government Savings Bank ได้กล่าวถึงปัจจัยที่อาจก่อให้เกิดภาวะฟองสบู่ของภาคอสังหาริมทรัพย์  จากสถานการณ์ด้านอุปสงค์และอุปทานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันที่ในภาพรวมมีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นในบางพื้นที่ที่มีศักยภาพประกอบกับมีการขายได้เพิ่มขึ้นและมีอุปทานเหลือขายที่ลดลงนั้นอาจมองได้ว่าในปัจจุบันยังไม่เกิดภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตามยังคงมีปัจจัยที่อาจก่อให้เกิดปัญหาฟองสบู่ของภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ในอนาคต


ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ จับตาดูภาวะฟองสบู่

  • บางทำเลยังมีอุปทานที่เหลือขายอยู่เป็นจำนวนมาก
  • ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยังมีการระดมทุนผ่านสินเชื่อและตราสารหนี้เพื่อขยายธุรกิจเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องซึ่งอาจส่งผลให้อุปทานเร่งตัวขึ้นในอนาคต

 


แนวทางการกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย
หลักการของแนวนโยบายกำกับดูแล (Macroprudential) สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

  1. เพื่อสะท้อนความเสี่ยงจากมูลค่าหนี้รวมและลดโอกาสของผลกระทบจากความไม่แน่นอนของมูลค่าหลักประกัน
  2. เพื่อลดความเสี่ยงจากการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยอาศัยเงินทุนจากการกู้ยืมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยผู้กู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัยราคาสูงหรือใช้การกู้สัญญา 2 ขึ้นไปต้องใช้เงินตัวเองเพิ่มขึ้นหรือมีการวางเงินดาวน์ขั้นต่ำร้อยละ 20 ดาวน์ขั้นต่ำที่เพิ่มขึ้นนี้จะช่วยลดผลกระทบต่อระบบการเงินและเศรษฐกิจจากความไม่แน่นอนของมูลค่าหลักประกันในอนาคตด้วย

 

 

 

ผลกระทบเชิงบวกจากแนวนโยบายกำกับดูแลสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย

  • มาตรการดังกล่าวจะส่งผลดีต่อระบบธนาคารที่จะระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้นช่วยป้องกันการเก็งกำไรของนักลงทุนและป้องกันไม่ให้ปริมาณที่อยู่อาศัยในตลาดมากกว่าความต้องการซื้อ (Over Supply)
  • คาดการณ์ว่าผลจากมาตรการดังกล่าวจะส่งผลให้แนวโน้มการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินต่างๆจะลดลงรวมถึงสถานการณ์การแข่งขันการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็จะลดลงไปด้วย

 

ผลกระทบเชิงลบจากแนวนโยบายกำกับดูแลสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย

  • ผู้มีความจำเป็นต้องซื้อบ้านหลังที่สองและผู้มีรายได้น้อยหรือปานกลางหรือผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่อการเก็งกำไรจะต้องเตรีมเงินดาวน์มากขึ้นจาก 10% เป็น 20% และใช้เวลาในการออมเพื่อเก็บเงินดาวน์บ้านนานขึ้น
  • หากเกิดภาวะแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นจะส่งผลให้จำนวนเงินผ่อนชำระต่อเดือนสูงขึ้นทำให้โอกาสและกำลงในการซื้อบ้านลดลงคนที่มีความจำเป็นและต้องการที่อยู่อาศัยก็จะซื้อบ้านได้หลังเล็กลงหรืออยู่ไกลจากแหล่งชุมชนออกไป
  • ผลกระทบต่อธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวอาจทำให้จำนวนผู้ซื้อบ้านลดลงเนื่องจากต้องเตรียมเงินดาวเพิ่มขึ้นอีกเท่าตัวขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะชะลอการลงทุนใหม่ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อธุรกิจที่เกี่ยวข้องเช่นร้านวัสดุอุปกรณ์ก่อสร้างผู้รับเหมาโรงงานผลิตเฟอร์นิเจอร์เครื่องใช้ไฟฟ้าในบ้านและกระทบต่อการจ้างงานซึ่งอาจกระทบต่อระบบเศรษฐกิจในภาพรวมให้เกิดภาวะชะลอตัวตามไปด้วย

 

 

 

ชาวจีนแห่ซื้อคอนโดไทย ที่แท้เป็น Demand เทียม!?

อย่างที่เรารู้กันดีว่าในปัจจุบันคนจีนหันมาแห่ซื้อคอนโดไทยจำนวนมาก แต่ข่าวร้ายก็คือล่าสุดทาง แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท (www.thaipost.net)   ชี้นักลงทุนจีนแห่ลงทุน” ซื้อเหมาอสังหาฯ”เสี่ยงไม่โอนกรรมสิทธิ์ สร้างตัวเลขดีมานด์เทียม ผู้ประกอบการอาจเกิดสต๊อกเหลือขาย แนะรัฐเร่งออกไลเซนส์ตัวแทนขายอสังหาฯยกมาตรฐานวิชาชีพ

บริษัทที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยถึงภาพรวมการลงทุนจากนักลงทุนจีน ว่า ปัจจุบันมีเข้ามาลงทุนในประเทศไทยเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่มีการเข้ามาลงทุนและซื้อโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งเติบโตจากภาคการท่องเที่ยวจากกลุ่มชาวจีนที่เข้ามาในไทยอย่างต่อเนื่อง ซึ่งโครงการคอนโดมิเนียม เป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่ให้สิทธิ์ต่างชาติครอบครองได้ในสัดส่วนไม่เกิน 49% และถือเป็นมาตรการที่ช่วยป้องกันการเกิดฟองสบู่ ป้องกันการสร้างดีมานด์เทียม

ซึ่งการเก็งกำไรของคนจีนจะเป็นการซื้อผ่านเอเย่นต์จีน โดยเอเย่นต์จากแดนมังกรจะซื้อเหมาและจ่ายเงินแค่บางส่วน จากนั้นค่อยไปเสี่ยงดวงขายนักลงทุนอีกทีหนึ่ง และแน่นอนว่านี่คือ Demand เทียมอย่างไม่ต้องสงสัย


Tag : ฟองสบู่ ,  นักลงทุนจีน  ,  ซื้อเหมาอสังหาฯ , สร้างตัวเลขดีมานด์เทียม Demand , โอเวอร์ซัพพลาย  ,ซื้อคอนโด ,วิธีเลือกคอนโด , เปิดตัวอสังหาฯ , อสังหาริมทรัพย์

อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน จากโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย TREBS