ปัญหานิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ที่ผู้ซื้อบ้านยุคใหม่ควรรู้

         มี "คำถาม" จากผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสอบถามว่า เมื่อใดโครงการจัดสรรที่ดินโดยผู้จัดสรรที่ดินจะเสนอแผนการโอนที่ดินแปลงสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรวมตัวจดทะเบียนจัดตั้ง"นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หรือ "นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น"

        ในขณะที่ "ยอดขาย" ชะลอตัวจากสภาวะเศรษฐกิจ "ถดถอย" หรือไม่เอื้ออำนวย แต่มียอดขายที่ดินจัดสรรแปลงย่อย "เกินกว่ากึ่งหนึ่ง" และครบกำหนดระยะเวลาการบำรุ งรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด

        ส่วนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรก็สอบถามว่าเมื่อใดผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสมควรจะ "รวมตัว"จดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" เพื่อรับโอนหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรที่ดินมาบำรุงรักษาด้วยกันเองและจะไม่เป็นปัญหาในอนาคต

"ตัวอย่าง" ปัญหาและอุปสรรคของการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" สามารถแยกรายละเอียดให้ท่านผู้อ่านและผู้ที่เกี่ยวข้องได้เห็นรวม 2 ส่วนด้วยกัน

1. ในส่วนของผู้จัดสรรที่ดิน
         ผู้จัดสรรที่ดินหรือเจ้าของโครงการ "ไม่ประสงค์แบกรับค่าบำรุงบริการสาธารณะ" อาทิ ค่าบริการรักษาความปลอดภัย ความสะอาด ค่าไฟฟ้าส่องสว่างเป็นต้น แทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอีกต่อไปเนื่องจากจำนวนที่ดินแปลงย่อยมีการขายกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนน้อย หรือเมื่อผู้จัดสรรที่ดินส่งใบแจ้งเรียกเก็บ "ค่าบำรุงบริการสาธารณะ" กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร "ในรอบถัดไป" แต่ได้รับการปฏิเสธการชำระ เนื่องจากการขาดประสิทธิภาพการให้บริการสาธารณะและมีความเสียหายเกิดขึ้นกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร

2. ในส่วนของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
         ปัญหาและอุปสรรคที่พบเห็นบ่อยครั้ง ได้แก่ การขาดความใส่ใจและความรับผิดชอบในการรวมตัว เพื่อขอมติที่ประชุมจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หรือการไม่ยอมรับ "ตัวเลขค่าใช้จ่าย" การบริการสาธารณะซึ่ง"ขาดทุน" โดยผู้จัดสรรที่ดินผลักภาระค่าใช้จ่ายดังกล่าวให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรับผิดชอบหรือการหักกลบลบหนี้ค่าค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค (จำนวน7%) กับค่าใช้จ่ายบำรุงบริการสาธารณะของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในส่วนซึ่ง "ขาดทุน"

        หรือผู้จัดสรรที่ดินไม่ใส่ใจหรือขาดความรับผิดชอบในการซ่อมแซมหรือบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ชำรุด ไม่สามารถใช้งานได้ตามปกติ โดยปล่อยให้เป็นภาระของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรต้องควักกระเป๋าของตนมาซ่อมแซมบำรุงรักษาสาธารณูปโภคโครงการในอนาคต

        ทัศนะส่วนบุคคล ผมมีความคิดเห็นและข้อเสนอแนะให้ผู้จัดสรรที่ดิน ซึ่งมีความประสงค์จะโอนหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ในขณะที่สภาวะการซื้อ-ขายที่ดินจัดสรร (สิ่งปลูกสร้าง) ไม่เอื้ออำนวยและไม่เป็นไปตามเป้าหมายต่อผู้จัดสรรที่ดิน ควรยึดหลักการดำเนินการในเบื้องต้น ได้แก่

หลักสูตร การจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร/อาคารชุด 

1. แปลงที่ดินจัดสรร (สิ่งปลูกสร้าง) ซึ่งก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมขายพร้อมโอนแต่ยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ควรมีส่วนร่วมรับผิดชอบค่าบำรุงบริการสาธารณะเฉกเช่นเดียวกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรซึ่งจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์จากผู้จัดสรรที่ดินแล้ว

2. ค่าใช้จ่ายบำรุงบริการสาธารณะ "ส่วนซึ่งขาดทุน" จากการให้บริการแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร อาทิ ค่าบริการรักษาความปลอดภัย ความสะอาด ไฟฟ้าส่องสว่าง เป็นต้น เห็นควรให้ผู้จัดสรรที่ดินรับภาระค่าใช้จ่ายส่วนซึ่งขาดทุนแทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทั้งหมด "ไม่ควรผลักภาระให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร" *3. ค่าค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินจะต้องส่งมอบให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในคราวจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการกับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" เห็นควรส่งมอบให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร "เต็มจำนวน" ไม่ควร "หักกลบลบหนี้" กับค่าใช้จ่ายบำรุงบริการสาธารณะของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร"ส่วนซึ่งขาดทุน"

       สำหรับความคิดเห็นของผมที่มีต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เมื่อผู้จัดสรรที่ดินดำเนินการตามข้อเสนอแนะข้างต้นแล้ว เห็นควรให้ท่านไปดำเนินการจดทะเบียนรับโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการจากผู้จัดสรรที่ดินโดยเร็ว อย่าไปตั้งเงื่อนไขอื่นใดเพื่อปฏิเสธการจดทะเบียนรับโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะอีกต่อไป

ที่มา : น.ส.พ. ASTV ผู้จัดการรายวัน ฉบับวันที่ 9 พ.ค. 2554

Tags: การจัดตั้งนิติบุคคล, จัดสรร/อาคารชุด, หมู่บ้านจัดสรร, สิ่งปลูกสร้าง, ที่ดินจัดสรร