การประเมินมูลค่าอาคารด้วยวิธี Direct Capitalization มีกระบวนการคิดด้วยการนำรายได้หักด้วยค่าใช้จ่ายแล้วนำมาเปรียบเทียบกับผลตอบแทนตลาด จากลำดับขั้นตอนความคิดดังกล่าวจะเห็นได้ว่าการบริหารอาคารมีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงอย่างมากในการบริหารต้นทุนค่าใช้จ่ายดำเนินงาน (รวม 30%) ประกอบด้วย 1) ค่าใช้จ่ายในการบริหารเงินเดือน 7.50% 2) ค่าไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ 1.50% 3) ค่าซ่อมแซมและบำรุง 3.00% 4) ค่าการตลาด 3.00% 4) ค่าประกันภัยอาคาร 0.15% 5) ภาษีโรงเรือน 6.25% 6) ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 4.00% 7) เงินสะสมปรับปรุงอาคาร 3.00% และ 9) ค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีก 1.60% เมื่อพิจารณาตามองค์ประกอบ (สมมุติ) จะพบว่าค่าใช้จ่ายในลำดับที่หนึ่งถึงสี่นั้นเป็นต้นทุนที่เกิดขึ้นจากการบริหารโครงการโดยตรง (ส่วนอื่นเป็นค่าใช้จ่ายผันแปร) แสดงว่าหากว่าการจัดการของทีมบริหารโครงการมีประสิทธิภาพแล้วสามารถทำให้ค่าใช้จ่ายลดลงจากเดิม 1% หรือ 673,200 บาท (ค่าใช้จ่ายรวม = 19,522,800 บาท) เมื่อนำผลที่ได้มาคำนวณหามูลค่าอาคารตามวิธีการเดิม (NOI. = 47,797,200 บาท / 8%) มูลค่าอาคารที่ได้จะเปลี่ยนเป็น 597,465,000 บาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 8,415,000 บาท แปรความหมายได้ว่า เมื่อค่าใช้จ่ายลดลงทุกๆ 1% จะส่งผลต่อมูลค่าเพิ่มของอาคารแบบทวีคูณ (Multiplier) เท่ากับ12.5 เท่า (8,415,000 บาท/ 673,200 บาท)

                สรุป ต้นทุนที่ลดลงเพียง 1% หรือ 673,200 บาทต่อปี คงไม่ใช่เรื่องยากจนเกินไปสำหรับทีมงานที่มีประสิทธิภาพ เราจะเห็นได้ว่าการบริหารจัดการของทีมงานที่ดีนั้นจะสามารถช่วยให้อาคารมีมูลค่าเพิ่มได้อย่างน่าอัศจรรยที่สามารถทำให้มูลค่าอาคารเพิ่มขึ้นถึง 8,415,000 บาท เมื่อเป็นเช่นนี้แล้วถ้าหากว่าทีมบริหารโครงการได้มีโอกาสเสนอตัวเข้าไปประมูลบริหารอาคารแข่งกับบริษัทอื่นซึ่งมีเทคนิคกระบวนการทำงานที่ไม่ได้แต่ต่างกันมาก ท่านจะมีวิธีนำเสนอทีมงานด้วยมุมมองแบบใด แบบงาน Routine หรือแบบ Value Added ถ้าหากท่านบอกเจ้าของโครงการว่าท่านสามารถทำให้อาคารนี้มีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นถึงกว่า 8 ล้านบาท โดยที่เจ้าของไม่ต้องเปลี่ยนแปลงอะไรมากมายนอกจากเซ็นต์สัญญาให้ท่านเข้ามาบริหาร ลองอธิบายให้ดูด้วยหลักการประเมินมูลค่าอาคารที่กล่าวไว้ในข้างต้นน่าสนใจครับถ้าท่านทำได้จริง ต่อจากนี้ไปหวังว่าการทำงานประจำคงจะไม่ใช่เรื่องน่าเบื่ออีกต่อไปเมื่อนึกถึงคุณค่ามากมายที่จะตามมา ยิ่งเป็นมูลค่าเพิ่มแบบตัวทวีคูณที่ได้จากการปฏิบัติของเราไปยังผู้อื่น ยิ่งทำให้คุณค่านั้นมีความสำคัญมากขึ้นเป็นลำดับ การบริหารโครงการเป็นเพียงกรณีศึกษาหนึ่งในหลายกรณีการประเมินราคาเข้าไปเกี่ยวข้องไม่ว่าจะเป็นทางตรงหรือทางอ้อม ด้วยสภาพแวดล้อมหลายๆ อย่าง หลายๆ ปัจจัยในวิชาชีพนี้ ได้ทำให้คนเก่งๆ ดีๆ ถอยห่างออกไปมาก ส่วนที่ยังสู้ต่อก็อย่าเพิ่งเบื่องานประจำที่ทำกันอยู่นะครับ ผมว่าเรายังสามารถกระตุ้นตัวเองได้ด้วยการสร้างสรรค์งานประเมินดีๆ ออกมาได้อีกมาก (แม้บางครั้งลูกค้าจะไม่เข้าใจบ้างก็ตาม) ตัวองค์กรเองก็ควรส่งเสริมคนดีและเก่งให้ได้มีส่วนรวมในการสร้างสรรค์งานที่หลากหลายมากขึ้น รวมทั้งการส่งเสริมองค์ความรู้ในภาพรวม จะได้ช่วยกันสร้างมูลค่าเพิ่มด้วยตัวทวีคูณให้แก่วิชาชีพโดยทั่วกันช่วยกันคนละไม้ละมือ "อย่าลืมนะครับว่าความสำเร็จที่ยิ่งใหญ่จะเกิดจากจุดเริ่มต้นเล็กๆ เสมอ" 

Tag:  วิธีวิเคราะห์รายได้ ,อาคารชุดพักอาศัย ,อพาร์ตเม้นท์ ,เซอร์วิสอพาร์ตเม้นท์ ,นักพัฒนาอสังหาฯ

คุณเปล่งศักดิ์ ศรีบัว
ผู้จัดการฝ่ายวิเคราะห์โครงการและประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
บริษัท แปลน แอพไพรซัล จำกัด