เรามาคุยเกี่ยวกับตัวเลขกันครับ ซึ่งผมเชื่อว่าหลายคนคงไม่ค่อยชอบ ผมเองก็ไม่ค่อยชอบ ผมจำได้ว่าตอนเรียน ม.ศ.2 เคยเป็นหัวหน้าห้อง เก็บเงินค่าทำหนังสืออนุสรณ์ ทำเงินหล่นหายไปไหนก็ไม่รู้ ต้องชักเนื้อบ่อย ๆ ผมเลยไม่ค่อยชอบตัวเลข โดยเฉพาะบัญชี แต่การคิดคำนวณทางการเงินเป็นสิ่งสำคัญ การเงินจึงช่วยให้เราวางแผนอนาคตได้นั่นเอง

ตัวเลขเป็นเรื่องสำคัญ
         ถึงแม้บางท่านอาจไม่ชอบตัวเลข แต่การคำนวณเป็นเรื่องจำเป็นของชีวิต สมัยผมเรียนหนังสือก็เลยต้องพยายามทำใจเรียน จนกลายเป็นตัวแทนโรงเรียนเทพศิรินทร์ ไปแข่งขันสอบ-ตอบคำถามคณิตศาสตร์ วิทยาศาสตร์อยู่บ่อย ๆ ชนะได้รางวัลมาบ้าง ชนะใจคนดูบ้าง (ฮา) แต่ตัวเลข ก็เป็นสิ่งที่เราทิ้งไม่ได้ แม้แต่แม่ค้าในตลาดก็ยังต้องคิดเลขเก่ง
         ตอนผมทำดุษฎีนิพนธ์ปริญญาเอกที่สถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเซีย (AIT) ผมได้ทำบทวิเคราะห์ทางสถิติต่างๆ หลายรายการ แต่สิ่งหนึ่งที่เป็นข้อสรุปสำคัญก็คือ ความรู้ที่สำคัญที่สุดของคนที่หวังจะเป็นนักพัฒนาที่ดินก็คือ ความรู้ด้านการเงิน ไม่ใช่ความรู้ด้านการก่อสร้าง กฎหมายหรือสิ่งใด ๆ ทั้งสิ้น แต่แน่นอนว่าความรู้อื่น ๆ ก็ทิ้งไม่ได้ แต่การเงินเป็นความรู้ที่ชี้ขาด
         ที่การเงินมีความสำคัญก็เพราะเป็นเครื่องมือในการวางแผน หากไม่มีความรู้ทางด้านนี้ เราก็ไม่สามารถวางแผนในอนาคตได้ เราก็ค้าขายแบบ "กระเชอก้นรั่ว" กลายเป็นความเสียหายไปเสียอีก และนอกจากความรู้ทางการเงินแล้ว อันดับสองก็คือความรู้ด้านการตลาด เพื่อว่าเราจะสามารถคาดการณ์หรือพยากรณ์อนาคตได้นั่นเอง ซึ่งมีเครื่องมือทางการวิจัยที่ชาวบ้านเรา ๆ ท่าน ๆ ก็สามารถทำได้ (เอาไว้ผมจะได้มา "สอน" ต่อไป) แต่ทั้งการเงินและการตลาดนี้ เป็นสิ่งจำเป็นยิ่งยวดที่นักพัฒนาที่ดินที่รอดชีวิตมาเมื่อ 20 ปีก่อน ต่างตอบกันเป็นเสียงเดียวกันนั่นเอง

ราคาที่ดินสำหรับห้องชุด ราคา 1 แสน/ตรม
         เมื่อเร็ว ๆ นี้มีข่าวว่าห้องชุดชานเมือง ยังขายกันตารางเมตรละ 100,000 บาท เป็นราคาที่สูงเกินไปหรือไม่ เราสามารถตรวจสอบได้จากราคาที่ดินในละแวกนั้น ผมในฐานะประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ขอให้ความเห็นว่ากรณีห้องชุดราคาตารางเมตรละ 100,000 บาท ที่ดินที่ซื้อมาทำโครงการควรมีราคาเท่าใด โดยประมาณการได้ตามนี้:
         1. กรณีห้องชุดตารางเมตรละ 100,000 บาท ถ้าทั้งโครงการมีขนาด 15,000 ตารางเมตร มูลค่าโครงการก็เป็นเงิน 1,500 ล้านบาท มูลค่านี้หากในส่วนของค่าบริหารจัดการ ค่าดำเนินการ ภาษี ดอกเบี้ย กำไร ซึ่งรวมเรียกว่า Soft Costs มีสัดส่วนเป็น 40% ก็แสดงว่า ต้นทุนในส่วนของที่ดิน-อาคาร หรือ Hard Costs (คือต้นทุนที่แข็งๆ หรือ Hard อันได้แก่ที่ดินและอาคาร) เป็น 60% หรือ 900 ล้านบาท
         2. สมมติให้พื้นที่ขายได้เป็นแค่ 60% ของพื้นที่ขาย ก็จะมีพื้นที่ก่อสร้างถึง 25,000 ตารางเมตร ส่วนที่เหลือก็คือพื้นที่โถงโล่ง ที่จอดรถ และสาธารณูปโภค สาธารณูปการต่าง ๆ นั่นเอง
         3. ค่าก่อสร้างอาคารชุด 16-25 ชั้นตกเป็นเงินตารางเมตรละ 28,000 บาท ตามการกำหนดของมูลนิธิประเมินคาทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (http://bit.ly/1NYCpdF) ดังนั้นค่าก่อสร้างจึงเป็นเงิน 700 ล้านบาท
         4. ค่าที่ดินจึงเป็นเงิน 200 ล้านบาท (900 - 700 ล้านบาท)
         5. สมมติให้การก่อสร้างอาคาร ซึ่งมีขนาด 25,000 ตารางเมตร เป็น 7 เท่าของที่ดิน (โดยมากเป็นไปตามผังเมืองที่อนุญาตในแต่ละพื้นที่) ก็แสดงว่าที่ดินมีขนาด 3,571 ตารางเมตร หรือ 893 ตารางวา ดังนั้นราคาที่ดินต่อตารางวาที่จะซื้อมาเพื่อการนี้ จึงเป็นเงิน 223,964 บาท

         ดังนั้นหากราคาที่ดินแถวนั้นต่ำเกินกว่านี้ ก็แสดงว่า ราคาห้องชุดที่เรียกขายตารางเมตรละถึง 100,000 บาท เป็นราคาที่สูงเกินไปนั่นเอง เราไม่ควรซื้อ ขืนเราซื้อไปก็เป็นราคาที่บริษัทพัฒนาที่ดิน "ฟัน" กำไรไว้สูงมาก โอกาสที่เราขายเพื่อทำกำไรต่อในวันหน้าก็คง "หืดขึ้นคอ" นั่นเอง

ถ้าที่ดิน 1.9 ล้าน/ตรว. จะขายห้องชุด ตรม.ละเท่าไหร่
         ในอีกแง่หนึ่ง ราคาที่ดินที่แพงที่สุดในเขตกรุงเทพมหานครนั้น มีราคาถึงตารางวาละ 1.9 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2558 ในเขตใจกลางเมือง ณ สถานีรถไฟฟ้าสยามฯ ชิดลม เพลินจิต นานา หากเราซื้อที่ดินดังกล่าว มาสร้างอาคารชุดขาย ห้องชุดที่ขายไปนั้น เราจะสามารถขายได้ตารางเมตรละเท่าใด จึงจะคุ้มค่า ไม่ตั้งราคาสูงหรือต่ำจนเกินไป วิธีคิด ๆ ได้ดังนี้:
         1. ราคาที่ดินตารางวาละ 1.9 ล้านบาท หากสมมติมีที่ดินขนาด 1,000 ตารางวา หรือ 2.5 ไร่ ก็เป็นเงิน 1,900 ล้านบาท
         2. พื้นที่ก่อสร้างสำหรับที่ดิน 1,000 ตารางวา หรือ 4,000 ตารางเมตรนั้น สมมติให้เราสามารถสร้าง 7 เท่าของที่ดินหรือ 28,000 ตารางเมตร และสมมติให้มีพื้นที่ขายสุทธิเพียง 50% ของทั้งหมด หรือ 14,000 ตารางเมตรเท่านั้น
         3. ค่าก่อสร้างอาคารชุดสูง 26-35 ชั้น ตกเป็นเงินตารางเมตรละ 31,400 บาท ตามการกำหนดของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (http://bit.ly/1NYCpdF) ในที่นี้สมมติให้ค่าก่อสร้างแพงเป็นพิเศษที่ตารางเมตรละ 40,000 บาท ดังนั้นค่าก่อสร้างจริงจึงเป็นเงิน 1,120 ล้านบาท
         4. ต้นทุนของอาคารนี้จึงเป็นเงิน 3,020 ล้านบาท ทั้งนี้ถือเป็น Hard Costs (ที่ดิน-อาคาร) ที่ 60% ส่วน Soft Costs สมมติให้เป็นถึง 40% ของทั้งหมด ดังนั้นมูลค่าของโครงการนี้จึงเป็น 5,033 ล้านบาท (3,020 / 60%)
         5. ดังนั้นราคาห้องชุดต่อตารางเมตรจึงเป็นเงินตารางเมตรละ 359,524 บาท

         ดังนั้นที่ขายกันถึงตารางเมตรละ 400,000 บาทขึ้นไปในบางแห่งจึงถือได้ว่าเป็นเงินที่สูงมาก ผู้ซื้อไปแล้ว จะหวังขายต่อคงขายต่อได้ยาก เพราะสัดส่วนกำไรที่จะตกถึงมือผู้ซื้อแทบจะไม่มีแล้ว
         ถ้าจะซื้อห้องชุดใหม่ในราคา 100,000 บาทในย่านชานเมือง ดร.โสภณ ขอแนะนำว่ายังมีห้องชุดใจกลางเมืองย่านสุขุมวิท เช่น มอนเทอเรย์เพลส ก็ยังขายอยู่ ณ ตารางเมตรละ 75,000 - 90,000 บาท อาคารเซ็นจูรี่ไฮท์ ก็ขายตารางเมตรละ 95,000 บาท หรืออื่น ๆ อีกมากมายที่อยู่ในทำเลดีเยี่ยม คุณภาพการก่อสร้างดีเยี่ยม
         การลงทุนซื้อห้องชุด จึงมีความจำเป็นต้องคิดให้ดี โดยเฉพาะในกรณีการให้เช่าต่อ ห้องชุดชานเมืองจะสามารถหาผู้เช่าได้หรือไม่อย่างไร เป็นสิ่งที่พึงสังวร

ซื้อบ้านมา 20 ปี 2 ล้าน ขาย 5 ล้าน คุ้มไหม
         ถ้าเราขายบ้านที่ซื้อมาในราคา 2 ล้านบาท ได้ในราคา 5 ล้านบาทในอีก 20 ปีต่อมา นับว่าได้ผลตอบแทนต่อปีที่คุ้มค่าหรือไม่ เราจะรู้ได้อย่างไรว่าคุ้ม เราสามารถคิดได้ตามสูตรนี้
         อัตราผลตอบแทนที่คุ้มหรือไม่
         = {(ราคาขายไป / ราคาที่ซื้อมา) ถอดรูท 20 ปี } -1
         = {(5 / 2)^(1/20)} -1
         = 0.04688
         = 4.688% หรือ 4.7%

         การนี้แสดงว่าบ้านที่เราซื้อมาในราคา 2 ล้านบาทนั้น มีราคาเพิ่มขึ้นปีละ 4.7% โดยเฉลี่ย จนถึงปีที่ 20 จึงกลายเป็นเงิน 5 ล้านบาท ขายออกไป และต่อมาเราจึงต้องมาพิจารณาว่าอัตราผลตอบแทนที่ 4.7% ต่อปีนี้ คุ้มค่าหรือไม่
         1. กรณีที่เราซื้อบ้านมา แล้วปล่อยทิ้งไว้ ไม่ได้มาอยู่อาศัยเลย แล้วได้ผลตอบแทนเพียงเท่านี้ ก็อาจถือว่าไม่คุ้ม อัตราดอกเบี้ยเงินฝากในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา อาจสูงกว่านี้
         2. แต่หากในตลอดช่วงที่ผ่านมา 20 ปี เราได้เข้าอยู่อาศัยมาโดยตลอด แล้วยังขายได้กำไรในอัตรา 4.7% ที่มูลค่าเพิ่มขึ้น ก็เท่ากับว่าเราอยู่มา 20 ปีฟรี ๆ นับว่าคุ้มค่ายิ่ง

เราลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อคาดหวังอะไร
         โดยสรุปแล้ว เราลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เรามีความคาดหวังอยู่ 2 ประการสำคัญคือ
         1. ความคาดหวังถึงมูลค่าที่เพิ่มขึ้น โดยหวังให้เพิ่มสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก เพื่อว่าอย่างน้อยเงินก้อนที่เราซื้ออสังหาริมทรัพย์ไปนั้นจะไม่สูญหายไปไหน
         2. ความคาดหวังถึงผลตอบแทนจากการให้เช่าที่ตัวทรัพย์สินสามารถผลิตรายได้ให้กับเรา เช่นในแต่ละปีสามารถปล่อยเช่าได้รายได้สุทธิ (หลังจากหักค่าใช้จ่าย ค่าดำเนินการ ภาษี และค่าเผื่อเหลือเผื่อขาดในกรณีที่บางห้วงไม่มีผู้เช่า) เป็นสัดส่วน 5% ของราคาตลาด เป็นต้น

         เมื่อเรานำผลตอบแทนทั้งสองมาคิด ก็จะเห็นได้ชันว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น คุ้มค่ากว่าการลงทุนทางด้านอื่น เช่น ซื้อรถ เพราะรถ มีแต่จะลดราคาลง และค่าเสื่อมเพิ่มพูนอย่างรวดเร็วมาก
         ยิ่งกว่านั้นหากเราคิดให้ลึกลงไปอีก ในช่วงที่เราวางเงินดาวน์ไว้เช่น ราว 20% ของราคาในขณะซื้อ (เช่นตอนซื้อ ๆ มาราคา 2 ล้านบาท วางเงินดาวน์ไว้ 20% หรือ 4 แสนบาท) แล้วนำรายได้จากการให้เช่ามาผ่อนชำระเงินกู้ซื้อบ้าน ก็จะพบว่าเมื่อถึงกำหนด 20 ปีที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้นเป็น 5 ล้านบาท เราก็จะได้กำไรมหาศาลเลยทีเดียว ยิ่งถ้าลงทุนหลายหลัง ยิ่งได้กำไร แต่ถนนทั้งหลายไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบ บางครั้งก็มีความเสี่ยงและความไม่แน่นอนที่บางครั้งเราประมาทเลินเล่อจนพบหายนะเพราะความโลภของเราเองนั่นเอง

       การลงทุนจึงควรดำเนินการด้วยสติ ขอให้ทุกท่านประสบความสำเร็จในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตลอดปี 2559 และตลอดไป และเพื่อเพิ่มพูนมงคลต่อชีวิต เราต้องไม่เอาเปรียบใครและคืนกำไรสู่สังคมด้วยนะครับ

Tags : เทคนิคการลงทุน ,การลงทุน ,ซื้อบ้านซื้อ ,ที่ดิน ,อสังหาฯ ,ราคาที่ดิน ,ห้องชุด ,คอนโด,ก่อสร้าง