เพื่อเก็บภาษี ซึ่งรวมทั้งภาษีมรดก ทั้งนี้ภาษีที่นิยมเก็บจากสินทรัพย์ที่ถือครองโดยทั่วไป มักนิยมเก็บจากฐานราคาประเมินของสินทรัพย์ที่มีการจัดทำขึ้น เพื่อประมาณค่าเช่าทางการตลาด ค่าเช่ามีความสัมพันธ์โดยตรงกับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้บ้านและที่ดินที่สามารถนำมาให้เช่าได้ค่าเช่าสูง มักจะมีมูลค่าสูงตามไปด้วย ในทางกลับกันบ้านและที่ดินที่อยู่ในย่านที่มีราคาซื้อขายสูง ก็มักเป็นย่านที่มีค่าเช่าสูงตามไปด้วย

เพื่อประมาณการผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ เช่นสิทธิตามกฎหมาย สิทธิทางอากาศ สิทธิหน้าดิน เพื่อวัตถุประสงค์เกี่ยวกับบริษัทในด้านการชำระบัญชี และการล้มละลาย ซึ่งมีความจำเป็นต้องประเมินราคาขายทอดตลาดของสินทรัพย์ต่างๆ ที่กิจการมีอยู่

ประเมินราคา เขาทำกันอย่างไร

เทคนิคการประเมินราคา เพื่อหามูลค่าที่ควรจะเป็น ตามหลักสากลที่ยอมรับกันโดยทั่วไปนั้น มีอยู่ 3 วิธีด้วยกัน คือ

1.วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด(Market-Comparison Approach)

แนวคิดนี้เชื่อว่ามูลค่าของสินทรัพย์ ที่ควรจะเป็นนั้น เกิดขึ้นจากการที่สินทรัพย์อื่นที่มีลักษณะแบบเดียวกัน หรือมีคุณลักษณะใกล้เคียงกัน มีราคาในท้องตลาด ดังนั้นสินทรัพย์ที่ประเมินก็ควรมีราคาหรือมีมูลค่าใกล้เคียงกัน วิธีการประเมินราคาตามแนวคิดนี้ จึงมุ่งนำบ้านและที่ดินที่อยากทราบราคาประเมิน มาเปรียบเทียบกับบ้านลักษณะคล้ายกันที่มีราคาตลาดอยู่แล้ว เพื่อปรับแต่งราคาตลาดของสินทรัพย์ที่อ้างอิงให้กลายเป็นมูลค่าที่ควรจะเป็นของสินทรัพย์ที่ต้องการประเมิน

วิธีนี้เป็นวิธีที่นิยมใช้กันอย่างกว้างขวาง โดยเฉพาะในการประเมินบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม ทาวน์เฮาส์ และอพาร์ทเม้นท์ขนาดเล็ก วิธีการประเมินแบบนี้มักใช้ได้ดีกับบ้านในบริเวณที่มีการซื้อขายมากรายในระยะเวลาที่ผ่านมา และยิ่งมีบ้านมาเปรียบเทียบมากแค่ไหน มูลค่าที่ได้ ก็จะยิ่งน่าเชื่อถือมากเพียงนั้น

2.วิธีคิดจากรายได้ (Income Approach)

แนวคิดนี้เชื่อว่าสินทรัพย์ใดก็ตามที่สามารถก่อให้เกิดรายได้ สินทรัพย์นั้นก็ควรจะมีมูลค่า ตามแนวคิดนี้มีสูตรการคิดคำนวณหาราคาประเมินง่ายๆ ด้วยการ นำเอารายได้สุทธิเฉลี่ยทั้งปีของสินทรัพย์(Income Stream)ตั้ง หารด้วย ผลตอบแทนที่ต้องการจากการลงทุน(มักใช้อัตราผลตอบแทนขั้นต่ำที่พึงได้รับจากการนำเงินไปลงทุน ซึ่งอาจใช้อัตราผลตอบแทนจากการฝากธนาคาร ซื้อพันธบัตร หรือซื้อหุ้นนั่นเอง)

วิธีนี้เหมาะที่จะนำมาใช้กับทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ ประเภทให้เช่าทุกประเภท เช่น แฟลต อพาร์ทเม้นท์ หอพัก บ้านเช่า รวมตลอดทั้งที่ดินเพื่อการเกษตร

3. วิธีต้นทุนทดแทนหรือวิธีคิดจากต้นทุน (Replacement-Cost Approach)

แนวคิดสุดท้ายนี้เชื่อว่ามูลค่าทรัพย์สินที่ควรจะเป็น ควรเท่ากับต้นทุนในการก่อสร้างหรือต้นทุนในการได้มาซึ่งทรัพย์สิน หักด้วยมูลค่าการเสื่อมสภาพของทรัพย์สิน หรือค่าเสื่อมราคา(Depreciation) วิธีนี้นิยมใช้กันมากในการวางแผนปลูกสร้างที่อยู่อาศัยในเมือง เนื่องจากเป็นวิธีที่ง่ายและไม่ซับซ้อน และมีลักษณะเป็นเทคนิคมาตรฐาน สามารถนำมาใช้คิดราคาทรัพย์สินจำนวนมากๆ ได้ นอกจากนั้นวิธีนี้ยังเหมาะอย่างยิ่งในการนำมาใช้ในการประเมินทรัพย์สินประเภทมีการซื้อขายน้อย ไม่สามารถวิเคราะห์โดยเปรียบเทียบราคาตลาดได้

ดังนั้นเราจึงมีโครงการดีๆมาฝาก คือโครงการ การประกวดเรียงความในหัวข้อ “ซื้อขายบ้านอย่างมืออาชีพต้องรู้จักวิธีการประเมินค่า”  ผู้ชนะจะได้รับรางวัลโล่พระราชทานจาก สมเด็จพระกนิษฐาธิราชเจ้า กรมสมเด็จพระเทพรัตนราชสุดาฯ สยามบรมราชกุมารี พร้อมเงินรางวัล 

หากสนใจสามารถดูรายละเอียดได้ที่ : https://www.thaiappraisal.org/thai/essay/essays.php