THAI REAL ESTATE
BUSINESS SCHOOL
Eng
Thai
หลุมพรางที่น่ากลัว ของนักเก็งกำไรคอนโด มือใหม่
Share via
   
ดูทั้งหมด Post: 15 กุมภาพันธ์ 2019

 

 

1.การเลือกซื้อคอนโด ของนักเก็งกำไรคอนโดมือใหม่ คือ ?

#ซื้อคอนโดได้ในราคาที่ถูก

 

ภายใต้หลักการคิดการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ การเข้าซื้อที่ดีควรจะสามารถทำกำไรได้เลยนับตั้งแต่ตอนซื้อ หรือต้องแน่ใจว่าจะสามารถทำกำไรได้แน่นอน หากเราซื้อแล้วต้องการปล่อยขายในทันทีจะต้องมีคนรอซื้อต่อ และได้กำไรด้วย ซึ่งการ ซื้อคอนโดมิเนียมราคาถูก หรือการซื้อในราคาต่ำกว่าตลาดที่ดีที่สุดควรได้ราคาต่ำกว่าตลาดอย่างน้อย 15 - 20% ยิ่งต่ำมากเท่าไหร่ก็ยิ่งดี เพราะจะทำให้โอกาสในการทำกำไรได้มีมากขึ้น ซึ่งอาจจะใช้วิธการซื้อคอนโดจากผู้ขายที่มีความจำเป็นต้องรีบขาย ทั้งขายห้องคอนโด ขายใบจอง หรือขายดาวน์ ที่จำเป็นต้องขายจริงๆ รีบใช้เงิน ก็จะทำให้เรามีอำนาจต่อรอง สามารถซื้อคอนโดมาทำกำไรได้ในราคาต้นทุนที่ถูกลง

 


2. เตือน อย่าตกหลุมพราง คอนโดใหม่ผ่อนถูก 

เมื่อนักเก็งกำไรมือใหม่ เห็นเจ้าของโครงการต่างๆ
โฆษณาขายคอนโด เน้นการผ่อนดาวน์น้อยๆ หลักในการ เช่น ผ่อนเพียงเดือนละ 3,000 บาท ซึ่งทำให้น่าสนใจในการซื้อ ถ้าเป็นพนักงานบริษัทเงินเดือนหมื่นกว่าบาทก็น่าจะผ่อนได้เป็นภาระทางการเงินไม่มาก

และสำหรับคนที่ไม่เคยซื้อหรือไม่เคยศึกษาการซื้อคอนโดเลยอาจเข้าใจว่าผ่อนเพียง 3,000 บาทไปตลอด ซึ่งเป็นความ
เข้าใจที่ผิด เนื่องจากการผ่อนดาวน์มีระยะเวลาจำกัดสั้นๆขึ้น อยู่ระยะเวลาการก่อสร้างตั้งแต่ 12 - 36 เดือนหรืองวดเท่านั้น

หลังจากผ่อนดาวน์คอนโดเสร็จก็ต้องโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งหากไม่มีเงินก้อนก็จำเป็นต้องขอสินเชื้อหรือ จากธนาคาร เมื่อกู้เงินจากธนาคารมาจ่ายให้กับเจ้าของโครงการ เราก็ต้องทำสัญญาจดจำนองกับธนาคาร กรรมสิทธิ์เป็นของธนาคารที่เราจดจำนองไว้เราจะเป็นเพียงผู้ครอบครองมีสิทธิ์ใช้ประโยชน์ได้ แต่ไม่สามารถ ขายต่อได้เนื่องจากติดจำนองกับธนาคาร และเรายังมีภาระผูกมัดระยะยาวที่จะต้องผ่อนจ่ายทั้งเงินต้นและ ดอกเบี้ยกับธนาคารจนกว่าเงินต้นที่กู้กับธนาคารจะหมด ซึ่งอาจกินระยะเวลาตั้งแต่ 20 - 30 ปีตามระยะเวลา ในสัญญาเงินกู้ที่ทำไว้กับธนาคาร โดยเฉลี่ยแล้วหากกู้หนึ่งล้านบาทและกู้ประมาณ 20ปีจะต้องผ่อนชำระกับ ธนาคารประมาณ 8,000 บาทต่อเดือน

 

หากครบ 3 ปีแรก หรือช่วงระยะเวลาตามที่ตกลง ของการระยะเวลาการผ่อนทั้งหมด ผู้กู้บ้าน จึงจะสามารถทำการ รีไฟแนนซ์คอนโด Refinance หรือเรียกได้ว่า เป็นการกู้เงินซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์โฉนดเดิม เพื่อให้ได้ดอกเบี้ยเงินกู้ที่ถูกลง ลดภาระค่าใช้จ่ายการกู้บ้านให้สบายขึ้น ดังนั้น การวางแผนซื้อคอนโดต้องเข้าใจการบวนการผ่อนชำระซึ่งจะเป็นการผูกมัดกับผู้ซื้อในระยะยาว


3. สำหรับการผ่อนดาวน์

ถือว่าเป็นการบริหารกระแสเงินสดของเจ้าของโครงการ ยังมีคนผ่อนดาวน์ เยอะ จำนวนเงินผ่อนมาก จ่ายเงินตรงเวลาก็จะทำให้การแสเงินสดในการบริหารโครงการยิ่งดี โดยขั้นตอนใน การซื้อคอนโดจะเริ่มจากวางเงินจอง จ่ายเงินทำ สัญญาจะซื้อจะขาย ผ่อนดาวน์และโอนกรรมสิทธิ์กับกรมที่ดินเป็นขั้นตอนสุดท้าย จำนวนเงินจองรวมกับเงินทำสัญญาจะซื้อจะขายและเงินดาวน์ทั้งหมดจะเป็น ประมาณ 15 - 30% ของราคาที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งขึ้นอยู่กับเจ้าของโครงการว่าจะกำหนดใน การจัดเก็บเงินในส่วนนี้เท่าไร ส่วนที่เหลือก็จะเป็นงวดที่ต้องจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์

ดังนั้นถ้าหากเจ้าของโครงการต้องการเก็บเงินในส่วนนี้มาก (เงินจอง+เงินทำสัญญา+เงินดาวน์ทั้งหมด) ก็จะ ทำให้ต้องเก็บเงินดาวน์จากผู้ซื้อสูง ซึ่งก็จะเป็นภาระของผู้ซื้อแต่จะเป็นผลดีกับเจ้าของโครงการที่มีเงินสดใน การบริหารโครงการต่อไป และยังเป็นการป้องกันกลุ่มนักลงทุนได้บางส่วน แต่ก็อาจทำให้ขายได้ยากกว่าเช่นกัน


4. การเลือกซื้อคอนโดเพื่อเก็งกำไร

#ซื้อคอนโดที่สามารถให้ผลตอบแทน Yield มากกว่า 10%

การเก็งกำไรคอนโดที่ได้ผลตอบแทนแบบ Capitalization Rate หรือ Rental Yield มากกว่า 10% ขึ้นไป ซึ่งสามารถคำนวณได้โดยการน้ำเอาค่าเช่าที่จะได้ทั้งปี หรือกำไรที่จะทำได้ มาหักลบกับค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ แล้วหารด้วยราคาที่ซื้อคอนโดมา ก็จะได้อัตราผลตอบแทน ซึ่งโดยปกติแล้วการที่จะเก็งกำไรคอนโดต่อปีให้ได้ถึง 10% เป็นเรื่องที่ยาก โดยส่วนใหญ่ผลตอบแทนจะอยู่ที่ประมาณ 5 - 8% แต่ถ้าหากเราสามารถหาคอนโดมิเนียมที่มีคุณสมบัติที่ดี ทั้งขนาดห้อง ทำเลโครงการ ความสะดวกในการเดินทาง สิ่งอำนวยความสะดวกรอบๆ และราคาของโคนงการบวกกับความต้องการซื้อ หรือเช่า ก็อาจจะสามารถทำกำไรให้งอกเงยกว่าปกติได้
 

 

หลักสูตร นายหน้าอสังหาฯ (เพื่อสอบบัตรตัวแทนนายหน้า) : RE131

รุ่นที่ 48, วันศุกร์ที่ 19 - วันอาทิตย์ที่ 21 เมษายน 2562 เวลา 08:30 - 17:00 น.

 


# ซื้อคอนโด # วิธีเลือกคอนโด # การลงทุน # เคล็ดลับการอยู่คอนโด # สำรวจพื้นที่ # มนุษย์เงินเดือน # กฎหมายคอนโด # ไลฟ์สไตล์ # ขายคอนโด # การเงินและสินเชื่อ # ปล่อยเช่าคอนโด  # รวมคอนโด # นักเก็งกำไรคอนโด  #ไฟแนนซ์คอนโด #นายหน้าขายคอนโด

ที่มา :estopolis ,thaihometown