วิธีการลงทุนให้ได้ผลตอบแทน 24.84% ต่อปี จำนวนคนอ่าน 103

 

หน้าแรก  ข่าวอสังหาฯ วันนี้
updated:2017-03-14เวลา 12:00 น.
โดย โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย 

 

 

ลงทุนอะไรได้ ผลตอบแทน 24.84% ต่อปี มาดูกัน 
เมื่อเริ่มต้นลงทุน นักลงทุนมักจะคิดคำนวณถึงผลตอบแทนจากการลงทุนที่จะได้รับก่อนเสมอ เพื่อให้มั่นใจว่าการลงทุนนั้นจะได้รับผลตอบแทนที่น่าพอใจและคุ้มค่า เรามาเริ่มต้นรู้หลักของวิธีการวิเคราะห์โครงการลงทุน Feasibility Study  ในการหาผลตอบแทนจากการลงทุน อาธิ โครงการ บ้าน อพาร์ทเม้นท์ คอนโด ทาวน์เฮ้าส์

 

 

การวิเคราะห์โครงการลงทุน Feasibility Study                        

คือ-การวิเคราะห์โครงการลงทุน หรือการวิเคราะห์ความคุ้มค่าของโครงการ

จะเกี่ยวข้องโดยตรงกับการประมาณการกระแสเงินสดโครงการ

-การประมาณการกระแสเงินสดจึงเป็นเครื่องมือทางการเงินในการตัดสินใจว่าโครงการนั้นๆ

ควรจะลงทุนหรือไม่ลงทุน

 

ความสำคัญของการวิเคราะห์โครงการลงทุน

การวิเคราะห์โครงการลงทุน คือ การวิเคราะห์ความคุ้มค่าของโครงการ

• การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นโครงการที่ต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก

• การตัดสินใจลงทุนโครงการจะมีผลผูกพันต่อการดาเนินงานเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่า

3-5 ปี โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ที่มีขนาดตั้งแต่ 30,000  ตร.ม. ขึ้นไป

• การตัดสินใจดำเนินการโครงการอสังหาริมทรัพย์แล้ว เมื่อเดินหน้าแล้วแทบจะถอยหลังไม่ได้

• การตัดสินใจลงทุนโครงการด้านคอนโดมิเนียมจะมีสถาบันการเงินเข้ามาเกี่ยวข้องรวมถึงมีภาระผูกพันกับผัน

บริโภคอีกด้วย

 

 

วิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากโครงการ (IRR)

เกณฑ์ในการตัดสินใจ ตามวิธี IRR

- IRR ของโครงการ คือ อัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับจากโครงการนั้น

1. โครงการที่ให้ IRR = ต้นทุนของเงินทุน

โครงการนั้นให้อัตราผลตอบแทนเท่ากับต้นทุนของเงินทุนด้วย

2. โครงการที่ให้ IRR > ต้นทุนของเงินทุน (เลือกลงทุน เพราะมีกำไร)

โครงการนั้นให้อัตราผลตอบแทน มากกว่า ต้นทุนของเงินทุนด้วย

3. โครงการที่ให้ IRR < ต้นทุนของเงินทุน (ปฏิเสธการลงทุน เพราะขาดทุน)

โครงการนั้นให้อัตราผลตอบแทนน้อยกว่า ต้นทุนของเงินทุนด้วย

 

วิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากโครงการ (IRR)

อัตราผลตอบแทนของโครงการ (IRR) คือ ประมาณการอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปี

ของโครงการ

 

 

ข้อดี-ข้อเสีย วิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนโครงการ

ข้อดี

1.แสดงผลกระทบต่อมูลค่าของกิจการ จากการลงทุนในโครงการนั้น

2. พิจารณากระแสเงินสดตลอดทั้งโครงการ

3.พิจารณาค่าของเงินที่แตกต่างกันในเวลาต่างกัน

4.พิจารณาความเสี่ยงของกระแสเงิดสดในอนาคต

 

ข้อเสีย

1.ข้อสมมุติเกี่ยวกับอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนต่อที่มีค่าเท่ากันกับ IRR ของโครงการลงทุนที่พิจารณา

ซึ่งความจริงอาจไม่เป็นเช่นนั้น

2.เป็นวิธีการที่มีการคำนวณยุ่งยากกว่าวิธีอื่น

 

 

ตัวอย่างกรณีศึกษา ซื้อเพื่อให้เช่า  บ้านเช่าหลังนี้ให้ผลตอบแทน 24.84% ต่อปี!

กรณีศึกษาสั้นๆที่ผมขอหยิบยกขึ้นมาเป็นตัวอย่างนี้เป็นบ้านหลังนี้เป็นหลังล่าสุดที่ผมพึ่งลงทุนไปครับ เป็นทาว์นเฮ้าส์ 1 ชั้น 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ จุดประสงค์คือ “ซื้อเพื่อให้เช่า” และเพื่อให้ง่ายต่อการคำนวณขอปรับตัวเลขทุกอย่างเป็นทำด้วยเงินสดนะครับจะได้ไม่งง (แต่จริงๆแล้วเคสนี้ลงทุนโดยการกู้ธนาคารนะครับ)

 

ภาพบ้านทาว์นเฮาส์หลังดังกล่าวขณะกำลังปรับปรุงซ่อมบำรุงเพื่อให้อยู่ในสภาพพร้อมเช่าครับ

บ้านหลังใหม่ 2

 

 

ทาว์นเฮ้าส์หลังนี้ผมซื้อมาในราคาต้นทุนรวม 700,000 บาท (รวมค่าหักโอน ค่าซ่อมบำรุงทาสี ติดเหล็กดัด) ซึ่งเป็นราคาถูกกว่าราคาในท้องตลาดบ้างแต่ก็ไม่มาก ราคาตลาดอยู่ราว 750,000- 850,000 บาท จากการที่ผมลองสอบถามราคาเช่าบ้านลักษณะใกล้เคียงกับบริเวณนี้ ค่าเช่าจะอยู่ที่ 3,500 – 4,000 บาท ต่อเดือน … ดังนั้นผมขอวางค่าเช่าผมไว้ที่กลางๆที่ 3,800 บาท …

 

 

ผลตอบแทนต่อปี = (3,800×10/700,000)x100 = 5.42% …ถ้าการลงทุนนี้มีช่องทางรายได้เพียงแค่ค่าเช่าอย่างเดียวเพียง 5.42% เท่านี้ แน่นอนว่าผมจะไม่ลงทุน … แต่การลงทุนให้เช่านั้นเป็นการลงทุนในระยะยาว ดังนั้นส่วนที่จะมองข้ามไม่ได้คือแนวโน้มราคาในอนาคต … ทำเลของบ้านหลังนี้ผมมองว่าเป็นทำเลที่มีอนาคต ราคาบ้านในหมู่บ้านนี้และบริเวณโดยรอบขยับตัวขึ้นในอัตราที่พอใช้ ผมคาดว่าราคาขึ้นอย่างน้อยปีละ 5-8% ต่อเนื่องไปอีกหลายปี

 

ดังนั้นประมาณการคร่าวๆ ผลตอบแทนต่อปีของบ้านหลังนี้ อยู่ราวๆ 10.42 – 13.42% ต่อปี

 

ตัวเลขนี้ก็ถือว่าน่าสนใจในการลงทุนครับผ่านเกณฑ์ขั้นต่ำที่ผมขีดไว้ (บ้านหลังนี้ผมยังมีส่วนต่างราคาเก็บไว้อีกนิดหน่อยด้วย) แต่ในทางกลับกันถ้าการลงทุนนี้เป็นการลงทุนแบบเก็งกำไร!!!ผมก็จะเน้นไปที่ ส่วนต่างราคากักตุนไว้ส่วน เป็นหลัก … สมมติบ้านหลังนี้ขายได้ในราคาตลาด 750,000 บาท ถ้าผมซื้อในราคาที่ 600,000 บาทไม่ได้(ส่วนต่างมากกว่า 20%) ผมก็จะไม่ลงทุนครับ!!!!

 

ถ้าการลงทุนใดๆที่ … ค่าเช่าก็สูง … ส่วนต่างราคาก็เยอะ … แนวโน้มก็ดี … แบบนี้ต้องถือว่าสุดยอดของการลงทุน!!! ผมเคยเจอที่ผลตอบแทนสามส่วนรวมกันแล้วมากกว่า 30% ต่อปี!!! สุดยอดมาก … สุดยอดการลงทุนแบบนี้มันหายากแต่มันมีอยู่จริงแน่นอนครับ!!!

 

นี่เป็นเทคนิคการพิจารณากำไร 3 ช่องทางในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของผมครับลองนำไปปรับใช้กันดูนะครับ

 

 

 

 

 

 



ที่มา:1.มนตรี เหมวิจิตร  Executive Consultant บริษัท kingdom property และบริษัท Long View property

       2. http://creativeshooter.com

ข่าว/บทความล่าสุด
(พบ 83 รายการ)