เบื้องลึกอสังหาฯ ปี 60 จะเกิดวิกฤตจริงหรือ? จำนวนคนอ่าน 150

 

หน้าแรก  ข่าวอสังหาฯ วันนี้
updated:2017-01-26 เวลา 08:00 น.
โดย โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย 
 

เบื้องลึกอสังหาฯ ปี 60 จะเกิดวิกฤตจริงหรือ?

           การสำรวจของศูนย์จข้อมูลฯ นี้ สำรวจข้อมูลในฐานะผู้ที่จะซื้อบ้านหรือทรัพย์สิน ไม่ได้ไปในฐานะเจ้าหน้าที่ และศูนย์ข้อมูลฯ ก็ไม่ได้เป็นนายหน้าหรือไม่ได้พัฒนาที่ดินเอง จึงตั้งใจนำเสนอข้อมูลที่เที่ยงตรงเป็นกลางที่สุด โดยไม่เข้าข้างหรือให้ร้ายฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง และการสำรวจนี้ที่ดำเนินการอย่างต่อเนื่อง จึงครอบคลุมโครงการ (แทบ) ทั้งหมด ทำให้เห็นความเปลี่ยนแปลงอย่างเด่นชัด และเป็นแหล่งข้อมูลที่น่าเชื่อถือและสามารถอ้างอิงได้มากที่สุดในประเทศไทย

 

เจาะลึกสินค้าเปิดใหม่

           ในจำนวนสินค้าเปิดใหม่ 110,577 หน่วยนั้น มีจำนวนถึง 58,350 หน่วย หรือ 53% เป็นห้องชุดพักอาศัย รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 29,932 หน่วย (27%) และบ้านเดี่ยว 12,146 หน่วยหรือ 11% อาจกล่าวได้ว่าสินค้าราคาไม่เกิน 2 ล้านบาททั้งหมดที่เปิดตัวมี 36% ของทั้งหมด และหากนับรวมสินค้าที่มีราคาปานกลางทั้งหลาย (คือ ณ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย) จะพบว่ามีสัดส่วนรวมกันสูงถึง 61% ของทั้งหมด ส่วนสินค้าที่มีราคาแพงคือตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปนั้น มีเพียง 3,295 หน่วย หรือเพียง 3% ของทั้งตลาด แต่มีมูลค่ารวมกันถึง 18% ของทั้งตลาด

 

 

เจาะลึกสินค้าที่เปิดตัวสูงสุด

           ศูนย์ข้อมูลฯ เป็นแหล่งข้อมูลแหล่งเดียวที่สามารถเจาะลึกข้อมูลที่ชัดเจนที่สุด โดยจะพบว่า

           1. สินค้าที่เปิดตัวสูงสุดก็คือห้องชุดราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท แถวทำเล G3 อ่อนนุช-ศรีนครินทร์ โดยเปิดขึ้นถึง 2,209 หน่วย และภายในห้วงเวลาเดียวกันก็สามารถขายได้สูงถึง 2,262 หน่วย เหลือเพียง 47 หน่วย นับเป็นการเปิดตัวถึง 5.1% ของทั้งหมด (110,577 หน่วย)

           2. อันดับสองเป็นห้องชุด ราคา 1-2 ล้านบาท แถวทำเล C1 รัตนาธิเบศร์-จัสโก้ โดยเปิดขายถึง 2,032 หน่วย ขายได้เร็วมากถึง 1,962 หน่วย เหลือเพียง 70 หน่วย นับว่าเปิดขายถึง 4.7% ของอุปทานทั้งปี 2559

           3. อันดับ 3 ก็คือห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท แถว F5 รัชดาภิเษก-ลาดพร้าว โดยเปิดถึง 1,911 หน่วย ขายได้แล้ว 1,203 หน่วย เหลือ 708 หน่วย นับว่าเปิดตัวรวมกันถึง 4.4%

           4. อันดับ 4 คือ ห้องชุดแถว G3 อ่อนนุฃ-ศรีนครินทร์ ทำเลเดิม แต่เป็น ณ ราคา 3-5 ล้านบาท เปิดขายถึง 1,880 หน่วย ขายได้แล้ว 1,294 หน่วย นับว่าเปิดถึง 4.3% ของทั้งหมด

           5. อันดับ 5 เป็นทำเล L3 บางพลัด เปิดขายห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 1,833 หน่วย ขายได้ดีมากถึง 1,448 หน่วย และกลุ่มนี้มีสัดส่วนในตลาดถึง 4.2%

           จะสังเกตได้ว่าใน 20 กลุ่มแรกของสินค้าแยกตามทำเล ประเภทและระดับราคาที่เปิดขายมากที่สุดนั้น เกือบทั้งหมดเป็นห้องชุดพักอาศัย มีเพียง ทาวน์เฮาส์ราคา 1-2 ล้านบาท แถว G5 ลาดกระบัง และแถว H8 บางนา-ตราด กม.10-30 ที่เปิดขายมากถึง 1,314 และ 1,308 หน่วย แต่การขายยังค่อนข้างช้าอยู่

 

 

ภาพรวมของการขายสินค้า

           ศูนย์ข้อมูลฯ พบว่า อุปทานที่เปิดขายใหม่ ทั้งปี 59 จำนวนโครงการ จำนวนหน่วยขาย เพิ่มขึ้น แต่มูลค่า และราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยลดลง เมื่อเปรียบเทียบกับปี 58

           1. จำนวนโครงการเปิดใหม่ปี 59 จำนวน 453 โครงการ เพิ่ม 28 โครงการ (7%) จากปี 58  

           2. จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ปี 59 จำนวน 110,577 หน่วย เพิ่ม 2,587 หน่วย (4%) จากปี 58

           3. มูลค่าโครงการปี 59 จำนวน 382,110 ล้านบาท ลดลง 52,946 ล้านบาท (-12%) จากปี 58

           4. ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย 3.456 ล้านบาท ลดลง (-14%) จากราคา 4.029 ล้านบาท ณ สิ้นปี 58

           ยอดซื้อ ปี 2559 จำนวน 98,408 หน่วย ลดลงจากปี 58 จำนวน 5,489 หน่วย หรือ (-5%) ทั้งนี้สามารถแยกแยะได้ดังนี้:

           บ้านเดี่ยว:   หน่วยขายเปิดใหม่ทั้งปี 59 จำนวน 12,146 หน่วย ลด 418 หน่วย (-3%) จากปี 58

                                 อุปทานเหลือขาย 39,527 หน่วย ลดลง 299 หน่วย (-0.8%) จากสิ้นปี 58

                                 ขายได้ปี 59 จำนวน 12,445 หน่วย เพิ่ม 327 หน่วย (3%) จากปี 58

           ทาวน์เฮ้าส์:        หน่วยขายเปิดใหม่ทั้งปี 29,932 หน่วย เพิ่ม 4,932 หน่วย (20%) จากปี 58

                                 อุปทานเหลือขาย 54,654 หน่วย เพิ่ม 5,655 หน่วย (12%) จากสิ้นปี 58

                                 ขายได้ปี 59 จำนวน 24,277 หน่วย ลดลง 2,868 หน่วย (-11%) จากปี 58

          ห้องชุดพักอาศัย: หน่วยขายเปิดใหม่ 58,350 หน่วย ลด 4,483 หน่วย (-7%) จากปี 58

                                 อุปทานเหลือขาย 69,798 หน่วย เพิ่ม 2,449 หน่วย (4%) จากสื้นปี 58

                                 ขายได้ปี 59 จำนวน 55,901 หน่วย ลด 3,119 หน่วย (-5%) จากปี 58

           อาจกล่าวได้ว่าอุปสงค์ ทั้งปีโดยรวมลดลง 5,489 หน่วย หรือ -5.3% จากปี 2558 ยิ่งกว่านั้น สิ่งที่น่าเป็นห่วงก็คือ อุปทานคงเหลือสะสม รวม ณ สิ้นปี 2559 เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 58 ประมาณ 7.2% จาก 171,905 หน่วย ณ สิ้นปี 58 เพิ่มเป็น 184,329 หน่วย (เพิ่ม 12,424 หน่วย)

 

 

สัญญาณอันตราย สินค้าหยุดการขาย

           สินค้าที่หยุดการขาย คือสินค้าที่แสดงให้เห็นถึงภาวะที่ย่ำแย่ ไม่สามารถขายออกได้ เป็นดัชนีสำคัญอันหนึ่งของตลาดที่อยู่อาศัย จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลฯ พบว่า

           1. ณ สิ้นปี 2559 มีสินค้าที่หยุดการขายไปจำนวนรวม 165 โครงการ 47,256 หน่วย มูลค่า 118,155 ล้านบาท

           2. ณ กลางปี 2559 มีจำนวน 150 โครงการ 38,647 หน่วย มูลค่า 105,973 ล้านบาท

           การนี้แสดงว่าจำนวนโครงการที่หยุดการขายเพิ่ม 15 โครงการ (8%) หน่วยขายเพิ่ม 8,609 หน่วย (22%) มูลค่าเพิ่ม 12,182 ล้านบาท (11%) ยิ่งหากเทียบทั้งปีคือเมื่อเดือนธันวาคม 2558 จะพบว่า สินค้าที่หยุดการขายมีเพียง 37,723 หน่วย ขณะนี้เพิ่มขึ้นถึง 25% ส่วนมูลค่าเพิ่มขึ้นจาก 99,499 ล้านบาท เป็น 118,155 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 19%

           สำหรับเหตุผลที่โครงการเจ๊งไปเพราะสถานบันการเงินไม่อำนวยสินเชื่อ 26% ไม่ผ่านการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม 24% และขายไม่ออก 16% อย่างไรก็ตามเมื่อเทียบกับอุปทานโดยรวมทั้งหมดแล้ว จะพบว่ายังไม่เป็นสัญญาณที่ถึงขีดอันตราย แต่หากในอนาคตยังพุ่งไม่หยุด ก็อาจเป็นปัญหาได้

 

 

 

 

อันดับบริษัทพัฒนาที่ดิน

           อันดับของบริษัทพัฒนาที่ดิน 3 อันดับแรก เรียงเหมือนกันทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ดังนี้:

           1. บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ยังครองส่วนแบ่งตลาดสูงสุดโดยเปิดตัวโครงการจำนวนมากที่สุดถึง 42 โครงการ รวม 15,402 หน่วย รวมมูลค่า 37,673 ล้านบาท มีสัดส่วนในตลาด 14.3% ในแง่จำนวนหน่วย และ 8.7% ในแง่มูลค่าการพัฒนา

           2. อันดับสองคือ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) เปิดขาย 19 โครงการในปี 2559 รวมมูลค่า 25,098 ล้านบาท รวม 6,821 หน่วย มีสัดส่วนในตลาด 6.3% ในแง่จำนวนหน่วย และ 5.8% ในแง่มูลค่าการพัฒนา

           3. อันดับที่สามก็คือ บมจ.ศุภาลัย โดยเปิดพัฒนาถึง 14 โครงการ รวม 5,514 หน่วย รวมมูลค่า 20,824 ล้านบาท โดยอาจกล่าวได้ว่าบริษัทนี้มีสัดส่วนในตลาด 5.1% ในแง่จำนวนหน่วย และ 4.8% ในแง่ของมูลค่า

           อาจกล่าวได้ว่าบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนกว่า 50 แห่ง ครองส่วนแบ่งตลาดอยู่ 2/3 ของทั้งตลาดที่เหลืออีก 200 บริษัทครองส่วนแบ่งตลาดเพียง 1/3 เท่านั้น แต่อย่างไรก็ตามก็ไม่มีบริษัทใดที่จะสามารถเป็นผู้ชี้นำตลาดได้โดยตรง เพราะสัดส่วนทางการตลาดยังไม่สูงมากนัก

 

 

บทสรุป

           อาจสรุปได้ว่า จำนวนอุปทานเปิดตัวใหม่ปี 2559 จำนวนหน่วย 110,577 หน่วย เพิ่ม (2.4%) จากปี 2558 มูลค่าการเปิดตัว จำนวน 382,110 ล้านบาท ลด (-12.2%) จากปี 2558 ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยลดเป็น 3.456 ล้านบาท จาก ณ สิ้นปี 2558 ที่ราคา 4.029 ล้านบาท (ลด 14.2%) อุปทานคงเหลือทั้งตลาดเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2558 ประมาณ 7.2% จาก 171,905 หน่วย ณ สิ้นปี 2558 เป็น 184,329 หน่วย (เพิ่ม 12,424)

          1. บ้านเดี่ยว อุปทานคงเหลือ 39,527 หน่วย ลดลง -0.8% จากสิ้นปี 2558 มียอดขายได้ปี 2559 จำนวน 12,455 หน่วย เพิ่ม 2.7% จากปี 55 มีอุปทานเปิดใหม่ 12,146 หน่วย หากเทียบยอดขายแล้วอาจต้องใช้เวลาประมาณ 56 เดือน ซึ่งลดลงจากกลางปี 2559 เล็กน้อย

           2. ทาวน์เฮ้าส์ อุปทานคงเหลือ 54,654 หน่วย เพิ่ม 11.5% จากสิ้นปี 2558 มียอดขายปี 2559 จำนวน 24,277 หน่วย ลดลงจากปี 2558 จำนวน 2,868 หน่วย (-10.6%) มีอุปทานเปิดใหม่ 29,932 หน่วย หากเทียบยอดขายอาจต้องใช้เวลา 34 เดือน ซึ่งเพิ่มขึ้นจากกลางปี 2559 เล็กน้อย

           3. ห้องชุดพักอาศัย อุปทานคงเหลือมากที่สุด 69,798 หน่วย เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2558 (3.6%) มียอดขายปี 2559 จำนวน 55,901 หน่วย ลดลง -5.3% จากปี 2558 มีอุปทานเปิดใหม่ 58,350 หน่วย หากพิจารณายอดขายต่อปี ต้องใช้เวลาขายอีกประมาณ 18 เดือน (ซึ่งใกล้เคียงกับกลางปี 2559)

           ด้านอุปทานใหม่ปี 2559 เมื่อเทียบกับปี 2558 จำนวนโครงการ และจำนวนหน่วยขายเพิ่มขึ้น แต่มูลค่าโครงการ และราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยลดลง (เนื่องจากสินค้าราคาแพงเข้าสู่ตลาดน้อยลง) อุปทานคงเหลือทั้งตลาดเพิ่มขึ้น 12,424 หน่วย (7.2%) เนื่องจากมีจำนวนอุปทานเปิดใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้น แต่มียอดซื้อลดลง จึงทำให้อุปทานเหลือสะสมเพิ่มขึ้น

           ด้านอุปสงค์/ยอดซื้อทั้งปี 2559 มีจำนวน 98,153 หน่วย ลดลงจากปี 2559 จำนวน 5,489 หน่วย หรือลด (-5.3%) โดยยอดที่ขายได้ส่วนใหญ่ 57% ยังเป็นคอนโด รองลงมาคือทาวน์เฮ้าส์ 24.7% และอันดับ 3 คือบ้านเดี่ยว 12.7% ส่วนที่เหลืออีกประมาณ 5.6% จะเป็นที่อยู่อาศัยอื่นๆ (บ้านแฝด อาคารพาณิชย์ และที่ดินจัดสรร)

           ราคาขายเฉลี่ยปี 2559 ลดลง 14.2% เมื่อเทียบกับปี 2558 เนื่องมาจากมีการพัฒนาสินค้าราคาแพงลดลง โดยสินค้าส่วนใหญ่เป็นราคาค่อนข้างถูกถึงปานกลางเป็นสำคัญ จึงมีราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตที่ลดลง คือ ราคา 3.456 ล้านบาท จากเดิม ราคา 4.029 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2558

 

แนวโน้มสำคัญ

           ผู้ประกอบการรายใหญ่จะครองส่วนแบ่งการตลาดสินค้าใหม่เพิ่มมากขึ้น (ปี 2559 มีสัดส่วนของยูนิตมากถึง 84%) และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น (รายใหญ่เป็นพันธมิตรกับรายใหญ่) การพัฒนาโครงการเน้นซื้อที่ดินแปลงใหญ่ เพื่อลดต้นทุนที่ดิน และแบ่งเฟสพัฒนาออกเป็นหลายโครงการ (Mixed Product) ในขณะเดียวกันผู้ประกอบการรายเล็ก-รายกลาง จะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป ตามแนวโน้มเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และส่วนหนึ่งยังมี Stock รอการขายเหลืออยู่

           กลุ่มผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไร-ลงทุน จะลดลง เพราะต้นทุนในการซื้อสูงขึ้น และโอกาสในการขายดาวน์ได้ยากขึ้น หรืออาจจะปล่อยเช่าได้ยากขึ้น เนื่องจากมีอุปทานออกมาสู่ตลาดมากขึ้น ในปี 2560 การพัฒนาห้องชุดพักอาศัยยังคงมีการพัฒนามากเป็น อันดับ 1 แต่ในลักษณะที่ชะลอตัว (ลดจำนวนลง) ผู้ประกอบการส่วนหนึ่งปรับแผนพัฒนาแนวราบมากขึ้น เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง

           การตลาดมีการแข่งขันสูง เนื่องจากอุปทานรอการขายเพิ่มขึ้น (ลด แลก แจก แถม มากขึ้น) ปัญหาหนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อรายย่อย โดยเฉพาะสินค้าราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท จะถูกปฏิเสธสินเชื่อสูง 30-50% ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลง เนื่องจากปัญหาเศรษฐกิจชะลอตัว ทำให้ชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป

 

           ดังนั้นศูนย์ข้อมูลฯ จึงเชื่อว่าปี 2560 สถานการณ์จะยังเป็นเช่นเดียวกับปี 2559 คือคล้ายปีก่อนหน้าและอาจเพิ่มขึ้นบ้าง ส่วนในปี 2561 สถานการณ์น่าจะกระเตื้องขึ้นตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจตามที่รัฐบาลได้ประกาศไว้ อย่างไรก็ตามหากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไม่เกิดขึ้นจริง ก็จะส่งผลให้กำลังซื้อลดลง การพัฒนาที่อยู่อาศัยก็อาจลดลงได้เช่นกัน
 

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

ข่าว/บทความล่าสุด
(พบ 83 รายการ)