ที่ดินที่เราสนใจหรือที่เราถืออยู่นั้น ทำอะไรได้บ้าง ? ตรวจสอบสีผังเมือง จำนวนคนอ่าน 174

หน้าแรก  ข่าวอสังหาฯ วันนี้
updated:2016-07-29 เวลา 14:31 น.
โดย โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย  

 

 

ที่ดินที่เราสนใจหรือที่เราถืออยู่นั้น สามารถทำอะไรได้บ้าง ? ตรวจสอบสีผังเมืองด้วยตัวเอง

 

เคยสงสัยกันไหมว่าที่ดินของเรานั้นทำอะไรได้บ้าง?  เวลาเราจะตัดสินใจซื้อที่ดิน หรือมีที่ดินอยู่แล้วและคิดจะสร้างอะไรซักอย่าง สิ่งสำคัญที่สุดที่เป็นเครื่องมือในการช่วยตัดสินใจเบื้องต้นคือ “กฎหมายผังเมือง” เพราะบางพื้นที่ก็ห้ามสร้างโรงงาน ห้ามสร้างปั๊มน้ำมัน ห้ามสร้างอาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ ซึ่งไม่ใช่ว่าเป็นสิ่งที่นักลงทุนด้านอสังหาฯ ควรจะรู้เท่านั้น  คนทั่วไปก็ควรจะรู้ไว้ด้วย  เพราะเป็นเรื่องที่ใกล้ตัวมากและขั้นตอนนั้นไม่ได้ยุ่งยากอย่างที่คิดเลย ประชาชนทั่วไปสามารถดูได้ง่ายๆ  

เริ่มจากมาทำความเข้าใจกับผังเมืองและกฎหมายผังเมืองกันก่อน

ผังเมือง

ผังเมืองออกแบบโดยกรมโยธาธิการและผังเมือง  กำหนดความเป็นอยู่ของคนในเมืองนั้นๆ เลยทีเดียว ว่าจะมีถนนหนทางเป็นอย่างไร  มีอะไรอยู่ตรงไหน ซึ่งแต่ละเมืองจะมีลักษณะแตกต่างกันไปตามความเหมาะสมรวมถึงแนวความคิดและวิสัยทัศน์  เมืองที่มีการออกแบบผังเมือง บ้านจะเมืองจะเป็นระเบียบเรียบร้อยค่ะ สำหรับเมืองที่มีการออกแบบพังเมืองอย่างดีนั้น  เราจะสามารถเห็นแนวความคิดได้ชัดเจนจากภาพถ่ายทางอากาศ  ตัวอย่างที่ชอบหยิบยกมาศึกษา เช่น ผังเมืองบาร์เซโลน่า ประเทศสเปน ที่นับว่าเป็นสุดยอดของงานออกแบบผังเมืองแห่งหนึ่ง เมืองนี้ออกแบบเป็น Grid เป็นบล็อค  หรือจะเป็นผังเมืองปารีส ประเทศฝรั่งเศส จะออกแบบเหมือนใยแมงมุม ซึ่งต่างคนก็ต่างมีแนวทางการออกแบบ ขึ้นอยู่กับแนวคิดและสภาพแวดล้อมรวมถึงการเติบโตของเมืองนั้นๆ ด้วย

ผังเมืองปารีส - บาเซโลน่า

ผังเมืองปารีส ประเทศฝรั่งเศส และ ผังเมืองบาเซโลน่า ประเทศสเปน

ผังเมืองนั้นก็ปล่อยเป็นหน้าที่ของนักผังเมืองออกแบบไปค่ะ แต่เรื่องที่คนทั่วไปอย่างเราๆ ที่ควรจะสนใจนั้น เป็นเรื่องของกฎหมายผังเมือง

 

กฎหมายผังเมือง

กฎหมายผังเมืองในประเทศไทยมีขึ้นเพื่อกำหนดพื้นที่ใช้สอยโดยรวมของประเทศ ให้เป็นระเบียบและเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีของทุกคน หากไม่มีกฎหมายผังเมืองแล้วจะเกิดปัญหา เช่น ชุมชนแออัด อากาศเป็นพิษ หรือไม่มีที่ดินเหลือทำเกษตร โดยกฎหมายจะกำหนดไว้ว่าพื้นที่ไหนสร้างอะไรได้บ้าง ห้ามสร้างอะไรบ้าง หรือสร้างได้แต่จำกัดความสูง ประชาชนทั่วไปสามารถเปิดดูกฎหมายกันได้ที่ เว็ปไซต์ของกรมโยธาธิการและผังเมือง “http://www.dpt.go.th/” โดยตัวกฎหมายผังเมืองจะมี 3 ส่วนด้วยกัน คือ

1. เนื้อหากฎหมายผังเมือง (กฎกระทรวง) เป็นลายลักษณ์อักษร ผังเมืองแต่ละจังหวัดจะอยู่กันคนละฉบับค่ะ ซึ่งประชาชนทั่วไปสามารถเข้าไปอ่านที่ได้ในกฎหมายผังเมืองค่ะ โดยจะเรียงลำดับจากกฎหมายที่มีการอัพเดตกฎหมายล่าสุดก่อน ในตัวกฎหมายก็จะอธิบายถึง ความหมายคำต่างๆ, ประเภทของทีดินแบ่งเป็นกี่ประเภท, มีอะไรบ้าง, สีต่างๆ หมายถึงอะไร, รหัสตัวอักษรต่างๆ เช่น ย พ ต หมายถึงอะไร และรวมไปถึงห้ามสร้างอะไรได้บ้าง

 

2. แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน หรือผังสีจะแนบท้ายตัวกฎหมาย เพื่อแสดงสีของที่ดินต่างๆ สามารถเปิดดูได้ที่นี่เลยค่ะ  ซึ่งเราต้องทราบตำแหน่งของที่ดินที่เราสนใจ แล้วมาดูในผังสีนี้ค่ะ ว่าอยู่ในเขตสีอะไร ซึ่งแต่ละจังหวัดก็จะมีข้อกำหนดแตกต่างจากกรุงเทพฯ ยกตัวอย่างมาเทียบให้ดู 2 จังหวัด คือ จังหวัดกรุงเทพฯ และจังหวัดนครนายก ซึ่งก็จะเห็นว่ากรุงเทพฯ มีสีสันเยอะกว่านครนายกมาก ซึ่งก็เป็นเพราะในกรุงเทพฯ มีงานใช้งานที่ดินที่หลากหลายประเภทกว่าในจังหวัดนครนายกนั่นเองค่ะ

 

บังคับผังเมืองรวม

ซึ่งด้านข้างของผังเมืองรวม  ก็จะมีแถบสีบอกว่า สีอะไรหมายถึง เป็นที่ดินประเภทไหน  ตัวอย่างตามนี้นะคะ

ผังเมือง มีความสำคัญมาก ต่อให้เป็นที่ตรงข้ามกัน เเต่สีของผังเมืองคนละสี สามารถทำให้ราคาต่างกัน หลายเท่าได้เลยนะครับ

ประเภทของพื้นสีผังเมืองที่แบ่งออกเป็น 10 ประเภท ดังนี้

เขตสีเหลือง                     ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
เขตสีส้ม                          ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
เขตสีน้ำตาล                    ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
เขตสีแดง                        ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม
เขตสีม่วง                         ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า
เขตสีเม็ดมะปราง              ที่ดินประเภทคลังสินค้า
เขตสีม่วงอ่อน                  ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมเฉพาะกิจ
เขตสีเขียว                      ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม
เขตสีเขียวมะกอก            ที่ดินประเภทสถาบันการศึกษา
เขตสีขาวมีกรอบและเส้นทะแยงสีเขียวที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม
เขตสีน้ำตาลอ่อน             ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย
เขตสีเทา                        ที่ดินประเภทสถาบันศาสนา
เขตสีน้ำเงิน                    ที่ดินประเภทสถาบันราชการ กราสาธารณูปโภคและสาธารณุปการ

สาเหตุที่ราคามัน ต่างกันสุดขั่วก็เพราะว่า พื้นที่เเต่ละสี มีกฏหมายจำกัดการก่อสร้าง ทำให้สร้างได้ไม่เหมือนกัน

 

 

วิธีการดูกฎหมายผังเมืองด้วยตัวเองแบบง่ายๆ 

สมมุติว่ามี นายสบายดี กับนางสาวสบายใจ ต่างคนต่างมีที่ดินกันคนละแปลง แต่มีขนาดที่ดิน 1 งาน เท่ากัน  แต่อยู่กันคนละที่  ทั้งสองคนต้องการรู้ว่าที่ดินของตัวเองนั้นสามารถทำอะไรได้บ้าง ถ้าอยากจะอพาร์ตเมนต์ได้หรือไม่ ?

STEP 1 : หยิบโฉนดที่ดินที่มีขึ้นมาตรวจเช็คว่า เลขที่โฉนดอะไร อำเภอไหน และจังหวัดอะไร เพื่อไปหาพิกัดในแผนที่ก่อน แต่ถ้ารู้พิกัดแล้วก็ข้ามไปที่ STEP 3 ได้เลยค่ะ

 

 

ในขั้นตอนแรกเราจะได้ข้อมูลดังนี้ค่ะ

นายสบายดี โฉนดเลขที่ 22222, อำเภอบางขุนเทียน, จังหวัดกรุงเทพฯ  ขนาดที่ดิน 1 งาน
นางสาวสบายใจ มีโฉนดเลขที่ 66666, อำเภอลาดกระบัง, จังหวัดกรุงเทพฯ ขนาดที่ดิน 1 งาน

 
 

STEP 2 : ทีนี้เราจะหาพิกัดของที่ดิน โดยเข้าเว็ปไซต์ http://dolwms.dol.go.th/tvwebp/ แล้วเลือกจังหวัด, เลือกอำเภอ และกรอกเลขที่โฉนดลงไปค่ะ ตำแหน่งของโฉนดที่ดินก็จะแสดงในแผนที่ พิกัดของที่ดินจะอยู่ในช่องสีฟ้า ให้ copy เก็บเอาไว้เลยเพื่อใช้ในขั้นต่อไป

วิธีดูผังเมือง-ผังสี-กฎหมายผังเมือง-STEP-2.1

วิธีดูผังเมือง-ผังสี-กฎหมายผังเมือง-STEP-2.2

ขั้นตอนที่ 2 เราจะทราบพิกัดของที่ดิน  (ตัวเลขทั้งหมดเป็นตัวเลขสมมตินะคะ)

นายสบายดี พิกัด 13.123456789, 114.632598
นางสาวสบายใจ พิกัด 10.123456789, 255.1234567

 
 
 
 
 

STEP 3 เราจะดูว่าที่ดินของเราดูในเขตสีอะไร รหัสอะไร ให้เข้าเว็ปไซต์ http://map.longdo.com/ แล้วเลือก “ชั้นข้อมูล” ให้แสดงเป็น “ผังเมืองประเทศไทย” แต่ถ้าอยู่ต่างจังหวัดก็ให้เลือก ผังเมืองประเทศไทย (จังหวัด)” ค่ะ ผังสีที่เราต้องการก็จะปรากฎขึ้นมาบนแผนที่

วิธีดูผังเมือง ผังสี กฎหมายผังเมือง STEP-1 STEP-3.1

 

จากนั้น เอาค่า GPS ที่เราได้จาก STEP 3 พิมพ์หรือ Copy + Paste พิกัดจาก STEP 2 ลงไปในช่องด้านบนทางซ้าย ตำแหน่งของที่ดินเราก็จะปรากฎขึ้นในแผนที่ค่ะ  ง่ายม๊ะ!!

วิธีดูผังเมือง-ผังสี-กฎหมายผังเมือง-STEP-3.1

วิธีดูผังเมือง-ผังสี-กฎหมายผังเมือง-STEP-3.2

 

ในขั้นตอนที่ 3 นี้จะได้สี และตัวอักษรกับตัวเลขมา (ตัวอักษร.เลข – เลข)  โดย “ตัวอักษร.เลข” จะใช้ในการดูข้อกำหนดต่างๆ เป็นหลัก  ส่วนเลขตัวสุดท้ายจะเป็นการบอกเขตพื้นที่ย่อยๆ อีกที

นายสบายดี : ที่ดินอยู่ในเขตสีส้ม ย.๕-๓
นางสาวสบายใจ : ที่ดินอยู่ในเขตสีแดง พ.๒-๔

—-> เสร็จแล้วก็สามารถกดปุ่ม “อธิบายความหมายของสี” ด้านล่างขวาในแผนที่ เพื่อดูความหมายได้ค่ะ

 

 

เราก็จะทราบว่าสีที่เราอยู่ อยู่ในเขตอยู่อาศัยหนาแน่นหรืออะไร

นาย A : ที่ดินอยู่ในเขตสีส้ม หมายความว่า อยู่ในเขตที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
นาง B : ที่ดินอยู่ในเขตสีแดง หมายความว่า อยู่ในเขตที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก

 
 
 
 
 

STEP 4 : เมื่อเรารู้สี, รหัส และประเภทที่ดินแล้ว ก็มาเปิดตารางสรุปข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามกฎหมาย เพื่อดูว่าเขตสี และรหัสของเรานั้น สร้างอะไรได้บ้างไม่ได้บ้าง

นายสบายดี ที่ดินอยู่ในเขตสีส้ม ย.5 ก็จะดูในช่อง ย.5 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกแบบ แต่ถ้าจะสร้างที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่เกิน 10,000 ตารางเมตรจะมีข้อกำหนดเพิ่ม ให้ดูที่ท้ายตารางส่วนสิ่งที่ห้ามสร้างได้แก่ พาณิชยกรรม ขนาดเกิน 10,000 ตร.ม., สำนักงานที่มีขนาดเกิน 2,000 ตร.ม.ขึ้นไป, ตลาดที่มีขนาดเกิน 5,000 ตร.ม., สนามแข่งรถ, แข่งม้า, สนามยิงปืน เป็นต้น

ส่วนนางสาวสบายใจ ที่ดินอยู่ในเขตสีแดงที่เป็นชุมชนหนาแน่น สีแดง พ.2 สามารถสร้างบ้านได้ทุกประเภทที่มีขนาดไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร, สร้างสำนักงานขนาดใหญ่ได้ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร, สร้างสถานบริการ ได้ แต่ห้ามสร้างตลาดที่มีขนาดเกิน 5,000 เป็นต้น

 

วิธีดูผังเมือง-ผังสี-กฎหมายผังเมือง-STEP-4.0

 

ถ้าหากมียังมีข้อสงสัยหรือดูในตารางไม่เข้าใจ ก็สามารถมาไปอ่านในตัวกฎหมายผังเมืองเลยก็ได้ ซึ่งในตัวกฎหมายก็จะบอกหมดว่า สีอะไรหมายถึงอะไร ห้ามสร้างอะไรบ้าง รวมถึงข้อกำหนดและข้อยกเว้นเพิ่มเติมสำหรับบางที่ดินอีกด้วย เช่น ห้ามสร้างสถานศึกษาระดับอุดมศึกษาและอาชีวศึกษา เว้นแต่อยู่ในบริเวณ ย.3-24 และบริเวณ 3-35 ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร

แต่ของนายสบายดีและนางสาวสบายใจไม่มีข้อยกเว้นแบบนี้ค่ะ

วิธีดูผังเมือง-ผังสี-กฎหมายผังเมือง-STEP-3.4 revวิธีดูผังเมือง-ผังสี-กฎหมายผังเมือง-STEP-3.5 rev

 
 
 
 
 

STEP 5 : ค่า FAR, OSR จะอยู่ที่ท้ายตารางสรุปข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน 

ที่ดินของนายสบายดี มีค่า FAR 4 และ OSR ร้อยละ 75
ส่วนที่ดินของนางสาวสบายใจ มีค่า FAR 6 และ OSR ร้อยละ 5

จะเห็นได้ว่าเขตสีส้มหรือเขตที่มีคนอยู่อาศัยปานกลางจะเน้นให้มีพื้นที่ว่างเยอะๆ ซึ่งเขตสีส้ม ย.5 นี้ เน้นที่ว่างมากๆ เลย แต่เขตสีแดงที่เป็นเขตค้าขายชุมชนหนาแน่น จะสามารถสร้างอาคารได้ขนาดใหญ่กว่า ไม่เน้นที่ว่างมากนักเนื่องจากเป็นเขตที่เน้นค้าขาย

วิธีดูผังเมือง-ผังสี-กฎหมายผังเมือง-STEP-5.1

หลักจากได้ค่า FAR, OSR มา เราลองมาคำนวนกันดูค่ะ

นายสบายดี : ขนาดที่ดิน 400 ตารางเมตร, FAR 4, OSR ร้อยละ 75
นางสาวสบายใจ : ขนาดที่ดิน 400 ตารางเมตร, FAR 6, OSR ร้อยละ 5

นายสบายดี มีที่ดินขนาด 1 งาน หรือ 400 ตารางเมตร สามารถสร้างอาคารที่มีพื้นที่รวมทั้งหมดได้ 4 เท่าของขนาดที่ดิน คือ 400 x 4 = 1,600 ตารางเมตร ถ้าหากสร้างเต็ม 1,600 ตารางเมตร ควรมีที่ว่าง 75% คือ 1,600 x 75% = 1,200 ตารางเมตร ซึ่งมีต้องมีที่ว่างมากเกินกว่าที่จะทำในที่ดินนี้ได้ เนื่องจากที่ดินมีแค่ 400 ตารางเมตร ดังนั้นต้องลดขนาดอาคารลงมาค่ะ ซึ่งจะสามารถสร้างให้มีขนาดเท่าไหร่ก็ได้ เพียงแค่ไม่ขัดกับเงื่อนไขเท่านั้นค่ะ เช่น เมื่อลองลดขนาดอาคารลงมาเหลือประมาณ 400 ตารางเมตร โดยจะสร้างชั้นละ 100 ตารางเมตร จำนวน 4 ชั้น ทำให้มีที่ว่างเหลือ 300 ตารางเมตร ซึ่งเป็น 75% ของขนาดอาคารพอดีค่ะ

นางสาวสบายใจ มีที่ดินขนาด 1 งาน หรือ 400 ตารางเมตรเหมือนกัน สามารถสร้างอาคารได้ 6 เท่าของขนาดที่ดิน คือ 400 x 6 = 2,400 ตารางเมตร ถ้าหากสร้างเต็ม 2,400 ตารางเมตร ควรมีที่ว่าง 5% คือ 2,400 x 5% = 120 ตารางเมตร ซึ่งที่ว่างแค่นี้สบายมากค่ะ สามารถทำที่ว่างให้เหลือมากกว่านี้ก็ยังได้ อย่างกรณีนี้สมมุติสร้างอาคารประมาณ 8 ชั้น ชั้นละ 280 ตารางเมตร รวม 2,240 ตารางเมตร และมีที่ว่างรอบอาคาร 112 ตารางเมตร ซึ่งเป็น 5% พอดี อยู่ในข้อกำหนดกฎหมาย ก็สามารถสร้างได้ค่ะ

วิธีดูผังเมือง-ผังสี-กฎหมายผังเมือง-STEP-5.2

 

แต่ทั้งนี้จะต้องลงรายละเอียดอีกทีด้วยสถาปนิกค่ะ เพราะจะมีข้อกำหนดควบคุมอาคารอีก ว่าควรต้องเว้นที่ว่างรอบๆ อาคารเท่าไหร่

เพียงเท่านี้ก็สามารถเช็คข้อกำหนดผังเมือง และสามารถทราบขนาดของอาคารได้อย่างคร่าวๆ ด้วยตัวเองแล้วค่ะ

 
 

หรือตรวจสอบสีผังเมืองง่ายๆ ได้ที่ 

http://www.areaguru.net/cityplan.php

ตรวจสอบสีผังเมือง ที่ดินของท่านมีข้อจำกัดอยู่ในพื้นที่สามารถสร้างคอนโด อาคารพาณิชย์ อาคารขนาดใหญ่ได้หรือไม่ 

 
   
 

ที่มา: yusabuy

ข่าว/บทความล่าสุด
(พบ 83 รายการ)