ซ่อมแซมบ้านถ้าไม่เข้าข่ายดัดแปลง ทำได้ทันทีไม่ต้องยื่นขออนุญาต จำนวนคนอ่าน 146

 

ตามกฎหมายอาคารชุดนั้น “ดัดแปลง” หมายถึง การเปลี่ยนแปลงต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ของโครงสร้างอาคารหรือส่วนต่างๆ ของอาคาร ซึ่งได้ก่อสร้างไว้แล้วให้ผิดไปจากเดิม ดังนั้นไม่ว่าจะต่อเติมอาคารในลักษณะใด ก็คือการดัดแปลงตามกฎหมายนั่นเอง
 
บางคนก็อยากมีอะไรใหม่ๆ ให้กับชีวิต สำหรับคนที่คิดจะลงทุนต่อเติมหรือดัดแปลงบ้าน แม้ว่าตอนนี้ไอเดีย แบบ สี อาจพร้อมแล้ว แต่ก่อนจะลงมือทำจริงๆ ขอเบรคสักนิดด้วยข้อคิดจากกูรูทางด้านกฎหมาย ที่จะมาแนะนำขั้นตอนที่ถูกต้องในการต่อเติมบ้าน อาคารในแบบที่ไม่ต้องโดนฟ้อง หรือข้อร้องให้รื้อออกในภายหลัง 
 
สำหรับบ้านที่คุณพักอาศัยอยู่นี้จะถือเป็นอาคารตามกฎหมายหรือเปล่า ผมขอฟันธงเลยว่า...ถูกต้องแล้วครับ บ้านถือเป็นอาคารตามกฎหมายควบคุมอาคาร เนื่องจากในกฎหมายควบคุมอาคาร คำว่า “อาคาร” หมายถึง ตึก บ้าน เรือน โรง ร้าน แพ คลังสินค้า สำนักงานและสิ่งที่สร้างขึ้นเพื่ออย่างอื่น ซึ่งบุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ นอกจากนี้ ยังรวมความไปถึงอัฒจันทร์ หรือสิ่งที่สร้างขึ้นเพื่อใช้เป็นที่ชุมนุมของประชาชน รวมทั้งป้ายหรือสิ่งที่สร้างขึ้นสำหรับติดหรือตั้งป้ายด้วย
 
เมื่อมีความประสงค์จะดัดแปลงบ้านแล้ว คุณจะต้องมีใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือต้องแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นถึงการดัดแปลงบ้านของคุณทุกครั้ง โดยจะต้องแจ้งชื่อของผู้รับผิดชอบและผู้ควบคุมงานด้านสถาปัตยกรรม วิศวกรรม พร้อมทั้งแผนผังบริเวณ และแบบแปลนของบ้านที่จะดำเนินการดัดแปลง
 
หลังจากได้รับแจ้งแล้ว เจ้าพนักงานจะตรวจสอบว่าการดัดแปลงดังกล่าวถูกต้องตามกฎหมายควบคุมอาคารหรือไม่ ดังนั้น ถ้าคุณได้ขอใบอนุญาตดัดแปลงถูกต้องโดยไม่มีการท้วงติงจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นแล้ว คุณก็สามารถทำการดัดแปลงบ้านได้
 

 

ซ่อมแซมบ้านถ้าไม่เข้าข่ายดัดแปลง ทำได้ทันทีไม่ต้องยื่นขออนุญาต

เพื่อให้เข้าใจขอเขียนอธิบายเป็นความต้องการที่เจ้าของบ้านสามารถทำได้โดยไม่ต้องยื่นขออนุญาต ดังนี้
 

1. หากต้องการเปลี่ยนโครงสร้างอาคาร (เช่น เสา, คาน, ตง และพื้น)
ที่ ไม่ได้ทำด้วย คอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ และใช้วัสดุชนิดเดิม ขนาดเท่าเดิม จำนวนเท่าเดิม สามารถทำได้โดยไม่ต้องยื่นขออนุญาต

เช่น การเปลี่ยนคานไม้ที่ผุ หรือ แอ่น โดยยังใช้เป็นคานไม้เช่นเดิม
 
2. หากต้องการเปลี่ยนส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้างอาคาร (เช่น เปลี่ยนผนัง ฝา ฝ้าเพดาน ประตู หน้าต่าง ฯลฯ)
โดยใช้วัสดุของเดิม และสิ่งที่เปลี่ยนนั้นไม่หนักเพิ่มขึ้นมากกว่าของเดิมร้อยละสิบ สามารถทำได้โดยไม่ต้องยื่นขออนุญาต
 
เช่น ผนังเดิมที่จะเปลี่ยนออกไปหนัก 100 กิโลกรัม ผนังใหม่ที่มาแทนและวัสดุเหมือนเดิม ต้องหนักไม่เกิน 110 กิโลกรัม
 
3. หากต้องการปรับเปลี่ยน ต่อเติม รูปทรง ขอบเขต สัดส่วน ของส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้างอาคาร
แล้วไม่ได้ทำให้น้ำหนักตรงจุดนั้นเพิ่มขึ้นมากกว่าของเดิมร้อยละสิบ สามารถทำได้โดยไม่ต้องยื่นขออนุญาต

เช่น การติดป้ายเล็กๆ ยื่นออกมาจากผนังอาคาร


 

4. หากต้องการลดพื้นที่บ้าน หรือเพิ่มพื้นที่บ้าน 
รวมกันแล้วไม่เกิน 5 ตารางเมตร และตรงพื้นที่ที่ลดหรือเพิ่มนั้นไม่ได้ทำให้ต้องเพิ่มเสาหรือคาน สามารถทำได้โดยไม่ต้องยื่นขออนุญาต

เช่น ต่อเติมระเบียงยื่นออกไป
 
5. หากต้องการลดหรือเพิ่มพื้นที่หลังคาบ้าน รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร
โดยไม่มีการเพิ่มเสาหรือคาน สามารถทำได้โดยไม่ต้องยื่นขออนุญาต

เช่น ตัดหลังคาเว้าออกเล็กน้อย เพื่อหลบกิ่งของต้นไม้ที่โตจนยื่นมาชน

6. หากต้องการติดตั้งแผงเซลล์แสงอาทิตย์เพื่อผลิตพลังงานไฟฟ้าบนหลังคาบ้าน ที่ขนาดพื้นที่ติดตั้งไม่เกิน 160 ตารางเมตร และมีน้ำหนักรวมกันไม่เกิน 20 กิโลกรัมต่อตารางเมตร 
สามารถทำได้โดยไม่ต้องยื่นขออนุญาตดัดแปลง แต่ทั้งนี้ต้องมีวิศวกรโยธาตรวจและรับรองความมั่นคงแข็งแรง

ทั้ง 6 ข้อนี้ กฎหมายควบคุมอาคารได้ระบุเงื่อนไขไว้ว่า สิ่งที่ทำไปนั้นต้องไม่ผิดกฎหมายควบคุมอาคารในเรื่องอื่นๆ เช่น ต้องไม่เกินระยะร่นอาคารที่กฎหมายกำหนด ต้องไม่ทำให้ที่ว่างน้อยกว่าที่กฎหมายกำหนด ต้องไม่มีเปิดช่องเปิดที่ผนังถ้าผนังนั้นห่างน้อยกว่าที่กฎหมายกำหนด ฯลฯ
 
สังเกตหรือไม่ว่า กฎหมายจะเน้นไปในเรื่องความแข็งแรง ปลอดภัย การรับน้ำหนักของโครงสร้างอาคาร ไม่ว่าจะเป็นการระบุให้ใช้วัสดุของเดิม และต้องไม่เพิ่มน้ำหนักมากเกินร้อยละสิบ ไม่มีการลดหรือเพิ่ม เสา คานของอาคาร และต้องไม่เปลี่ยนโครงสร้างอาคารที่ทำด้วยคอนกรีต เหล็กรูปพรรณ
 
การที่เขียนว่า ตามกฎหมายควบคุมอาคารสิ่งเหล่านั้นสามารถทำได้ไม่ต้องยื่นขออนุญาต ไม่ได้หมายความว่าทุกเรื่องนั้นจะลงมือทำได้ทันทีโดยไม่มีการตรวจสอบใดๆ ก่อน
 
จึงขอแนะนำว่าเพื่อความปลอดภัยก็ควรปรึกษาผู้รู้ก่อนลงมือทำ โดยเฉพาะถ้าดูแล้วสิ่งที่จะทำนั้นเกี่ยวข้องกับโครงสร้าง หรือดูแล้วไม่แน่ใจเกรงว่าอาจจะมีอันตราย ให้ถือหลักปลอดภัยไว้ก่อนเป็นดีที่สุด
 
(หมายเหตุ : ในกฎกระทรวงฉบับที่ 11 พ.ศ. 2528 ยังได้กำหนดว่าการกระทำที่ถือว่าเป็นการ “รื้อถอน” ซึ่งต้องยื่นขออนุญาตก่อนลงมือทำไว้ด้วย หากท่านใดต้องการทราบก็สามารถดูรายละเอียดได้ในกฎกระทรวงฉบับดังกล่าว)

Tag  : กฎหมายอาคารชุด

เคดิต: http://www.scgbuildingmaterials.com

        :  สมศักดิ์ เฉลิมอิสระชัย เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ 
 

ข่าว/บทความล่าสุด
(พบ 83 รายการ)