มูลค่าราคาที่ดินสูงกว่าที่ดินเปล่า ควรรู้ กฎหมายก่อสร้างอาคาร จำนวนคนอ่าน 276

หน้าแรก  ข่าวอสังหาฯ วันนี้
updated:2016-04-11 เวลา 13:25 น.
โดย โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย 

 

 

 

มูลค่าราคาที่ดินสูงกว่าที่ดินเปล่า ควรรู้ กฎหมายก่อสร้างอาคาร 

การก่อสร้างอาคาร ต้องดำเนินการตามกรอบของกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ มีข้อกำหนดการก่อสร้างๆ ที่ต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด และที่สำคัญ ต้องมีการขออนุญาตก่อสร้างให้ถูกต้องตามมาตรฐานที่สมควร และโดยเฉพาะตามที่กฎหมายกำหนด

 

           ประเด็นข้อกฎหมายทางด้านควบคุมการก่อสร้างที่ควรทราบในการพิจารณามูลค่าที่ดินแปลงหนึ่งจะพิจารณาตาม พรบ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 เป็นหลัก และมีกฎหมายลูกที่เป็นกฎกระทรวง ข้อบัญญัติ ประกาศต่าง ๆ ในท้องที่ที่ดินทั้งอยู่ และศักยภาพการพัฒนาที่ดิน ย่านใจกลางเมืองหรือเขตชั้นในของกรุงเทพมหานคร ส่วนใหญ่แล้วมักจะต้องเป็นอาคารสูง และอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ดังนั้น การมีที่ดินแปลงหนึ่ง แล้วจะสามารถก่อสร้างอาคารดังกล่าวได้หรือไม่ จะเป็นประเด็นสำคัญที่ต้องพิจารณาในการประเมิน

 

 

ความหมายของอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่ และอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ดังนี้

อาคารสูง คือ อาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป

อาคารขนาดใหญ่ คือ อาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้น หรือชั้นใดชั้นหนึ่งตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรืออาคารที่มีความสูงเกิน 15 เมตร และมีพื้นที่รวมกันทุกหรือชั้นใดชั้นหนึ่ง เกิน 1,000 ตารางเมตร

อาคารขนาดใหญ่พิเศษ คือ อาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้น หรือชั้นใดชั้นหนึ่งในหลังเดียวกัน ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือถ้าเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีเนื้อที่เกิน 30,000 ตารางเมตร ก็จะมีข้อกฏหมายควบคุมอีกระดับ

โดยในการพิจารณามูลค่าที่ดินทั้งในการใช้ทั่วไป หรือการประเมิน มีกฎหมายอาคารที่ต้องพิจารณาเบื้องต้น เช่นว่า

FAR (Floor Area Ratio) สัดส่วนการก่อสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ ต่อพื้นที่ดิน ซึ่งส่วนใหญ่จะกำหนดไว้เป็น 10 : 1 หมายถึงถ้ามีที่ดิน 1 ไร่ สามารถก่อสร้างอาคารได้เต็มที่ไม่เกิน 10 เท่าของ 1 ไร่ คิดเป็น 16,000 ตารางเมตร (1 ไร่ = 400 ตารางวา, 1 ตารางวา = 4 ตารางเมตร ดังนั้น 1 ไร่ = 1,600 ตารางเมตร 10 เท่าของ 1,600 ตารางเมตร = 16,000 ตารางเมตร)

ที่ดินที่จะสามารถก่อสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ต้องมีหน้ากว้างด้านใดด้านหนึ่งไม่น้อยกว่า12 เมตรติดกับทางสาธารณะ และถนนสาธารณะต้องมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตรยาวตลอดแนวไปจนถึงถนนสาธารณะอื่น (อีกสาย) ซึ่งต้องกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร เข่นกัน หรือถ้าเป็นขนาดใหญ่พิเศษที่เกิน 30,000 ตารางเมตร ต้องมีขนาดความกว้างของซอยไม่น้อยกว่า 18 เมตรยาวตลอดแนวไปจนถึงถนนสาธารณะอื่น (อีกสาย) ซึ่งต้องกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตรเช่นกัน

 

          อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษต้องจัดให้มีถนนที่มีผิวจราจรไม่น้อยกว่า 6 เมตร ปราศจากสิ่งปกคลุม รอบอาคาร

          ความสูงอาคารที่สามารถก่อสร้างได้ ต้องขึ้นอยู่ความกว้างของถนนหรือซอยที่ผ่านหน้าที่ดิน โดยความสูงอาคารจะสามารถก่อสร้างได้ไม่เกิน 2 เท่าของระยะจากตัวอาคารถึงถนนฝั่งตรงข้าม

          ระยะถอยร่น ที่ดินติดถนนสายหลักต่าง ๆ มักจะกำหนดไว้ว่าในระยะ 15 เมตร จากเขตทาง ห้ามก่อสร้างอาคารทุกประเภท

          ข้อจำกัดริมทะเล, ริมคลองฯ, ข้อจำกัดรอบสถานที่สำคัญ ๆ เช่น พระราชวัง รอบสนามบิน เขตทหาร เขตการควบคุมสิ่งแวดล้อม เป็นต้น

          ข้างต้นเป็นเพียงข้อกำหนดส่วนหนึ่งเบื้องต้น ยังไม่ได้พิจารณาถึงรายละเอียดอื่น ๆ ภายในอาคารที่ต้องออกแบบถูกต้องตามข้อกำหนดเท่านั้น ซึ่งยังมีกฏต่างๆ ที่เกียวข้องอีกมาก

          ผมขอยกตัวอย่างให้เห็นความสำคัญ เช่น การประเมินค่าที่ดินในซอยแถว ๆ ถนนสุขุมวิท ช่วงต้น ๆ ถ้ามีที่ดินขนาด 1.5 ไร่ เท่ากันตั้งอยู่คนละซอย ซอยหนึ่งกว้าง 10 เมตร (สาธารณประโยชน์) ซอยหนึ่งกว้าง 8 เมตร ราคาที่ดินจากแตกต่างกันมาก เนื่องจากซอยกว้าง 10 เมตร จะสามารถก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ (เกิน 10,000 เมตร) ได้ ซึ่งถ้าพิจารณา FAR 1: 10 แล้วที่ดิน 1.5 ไร่ ควรจะก่อสร้างได้เต็มพื้นที่ถึง 24,000 ตารางเมตร ในขณะที่ที่ดินในซอยกว้างเพียง 8 เมตร สามารถก่อสร้างได้เพียง 9,999 ตารางเมตรเท่านั้น เพราะก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ไม่ได้ ดังนั้นถ้าทำการประเมินด้วยวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาดอย่างเดียวอาจทำให้ราคาผิดเพี้ยนได้ ผมจะแสดงตัวอย่างความแตกต่างของมูลค่าที่ดิน 2 แปลงข้างต้น ดังนี้


ตารางการประเมินค่าที่ดิน (เปล่า) ที่มีความกว้างถนน ต่างกัน

 ตัวอย่างข้างต้นเป็นเพียงการพิจารณาเพียงประเด็นข้อกฏหมายเรื่องเดียว ในทางปฎิบัติต้องพิจารณาข้อกฏหมายที่มีผลต่อที่ดินแต่ละแปลงให้ครบถ้วน จะเห็นว่าการประเมินค่าที่ดินเปล่าในเขตเมืองที่มีศักยภาพสูงนั้น จะสลับซับซ้อนและยากกว่าที่ทั่วไปคิดกัน ให้ประเมินที่ดินที่มีอาคารขนาดใหญ่พิเศษหรืออาคารสูงอยู่แล้ว ยังจะง่ายกว่า เพราะนักประเมินไม่ต้องทำตัวเป็นสถาปนิก มานั่งพิจารณาว่าก่อสร้างได้ขนาดไหน เนื่องจากอาคารที่มีอยู่ เขาก็อนุญาตก่อสร้างถูกต้องตามกฎหมายแล้ว

          มูลค่าข้างต้นเป็นมูลค่าเฉพาะที่ดินเปล่า เพราะที่ดินที่มีอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษอยู่แล้ว อาจก่อสร้างก่อนกฏหมายบังคับ และได้รับอนุญาติถูกต้อง จึงสามารถใช้ประโยชน์ได้ ดังน้นราคาที่ดินอาจสูงกว่าที่ดินเปล่าได้ ถ้าอาคารที่ก่อสร้างอยู่แล้ว มีเนื้อที่มากกว่าอาคารที่จะก่อสร้างขึ้นใหม่ ดังนั้นในที่ดินบางแปลงอาจมีมูลค่าสูงกว่าอีกแปลงหนึ่งมากในซอยเดียวกัน ถ้าแปลงนั้นขายพร้อมใบอนุญาติก่อสร้างที่สามารถก่อสร้างได้มากกว่า การขออนุญาติใหม่

 

ข้อแนะนำในการออกแบบอาคารประเภท อยู่อาศัยรวม (แฟลต อพาร์ทเม้นท์และคอนโดมิเนียม)
ข้อแนะนำนี้กรุงเทพมหานครจัดทำขึ้นเพื่อให้ความสะดวกกับเจ้าของอาคาร หรือผู้ออกแบบได้มีความรู้ ความเข้าใจกฎหมายควบคุมอาคารที่จะต้องใช้ ในการออกแบบจะได้ไม่เกิดความผิดพลาด ทำให้เสียเวลา ในการขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ซึ่งมีข้อแนะนำหลัก ๆ ดังต่อไปนี้
1. ข้อพิจารณาเกี่ยวกับที่ดินที่จะใช้ก่อสร้าง
1.1ตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณที่จะก่อสร้างว่าขัดผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานคร ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 414 (พ.ศ. 2542) หรือไม่
1.2 ตรวจสอบว่าในบริเวณดังกล่าวมีกฎกระทรวง , เทศบัญญัติ หรือข้อบัญญัติ กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือ เปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทหรือไม่ และอาคารที่ท่านจะก่อสร้าง มีข้อห้าม หรือหลักเกณฑ์อย่างไรบ้าง
1.3 ตรวจสอบว่าในบริเวณดังกล่าวมีกฎหมายของหน่วยราชการอื่นที่ห้ามก่อสร้าง หรือมีข้อกำหนด ในการก่อสร้างอาคารนอกเหนือจาก พ.ร.บ.ควบคุมอาคารหรือไม่เช่นบริเวณเขตปลอดภัย ในราชการทหาร บริเวณเขตปลอดภัยในการเดินอากาศ , ข้อกำหนดเงื่อนไขในการปลูกสร้างอาคารริมเขตทางหลวง ฯลฯ
สอบถามข้อมูลได้ที่ กองควบคุมอาคาร สำนักการโยธา กทม 2 หรือสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร หรือสำนักงานเขตพื้นที่
2. แนวร่นของอาคาร
2.1 อาคารพักอาศัยมิใช่อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษต้องปฏิบัติดังนี้ 
  2.1.1 อาคารก่อสร้างริมถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ต้องร่นแนวอาคารห่างจาก ศูนย์กลาง ถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร
  2.1.2 อาคารที่สูงเกิน 2 ชั้น หรือเกิน 8 เมตร ที่ก่อสร้างใกล้ถนนสาธารณะ
    (1) ถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างน้อยกว่า10เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจาก ศูนย์กลางถนน สาธารณะ อย่างน้อย 6 เมตร
    (2) ถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างตั้งแต่10เมตร ขึ้นไปแต่ไม่เกิน20เมตร ให้ร่นแนวอาคาร ห่างจาก เขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างของถนนสาธารณะ
    (3) ถ้าถนนสาธารณะนั้น มีความกว้างเกิน 20 เมตรขึ้นไปให้ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะ อย่างน้อย 2 เมตร
2.2 อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษต้องปฏิบัติดังนี้
  2.2.1 ต้องร่นแนวผนังห่างเขตที่ดินผู้อื่น และห่างถนนสาธารณะ ไม่น้อยกว่า 6 เมตร
  2.2.2 ต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า12เมตร ติดถนนสาธารณะมีเขตทางกว้าง ไม่น้อยกว่า 10 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้าง ไม่น้อยกว่า 10 เมตร และหากอาคารมีพื้นที่อาคารเกินกว่า 30,000 เมตรที่ดินต้องอยู่ริมถนนสาธารณะ ที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มี เขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร
  2.2.3 อัตราส่วนพื้นที่อาคารทุกชั้นรวมกันต่อพื้นที่ดิน (FAR) ต้องไม่เกิน 10 : 1
2.3 ต้องมีที่ว่างอันปราศจากหลังคาหรือสิ่งปกคลุมไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 ของพื้นที่ดิน
2.4 หลักเกณฑ์ของข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้างดัดแปลงใช้ หรือเปลี่ยน การใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทในบริเวณดังกล่าว (ถ้ามี)
2.5 กฎกระทรวงฉบับที่ 414 (พ.ศ. 2542)
  2.5.1.อาคารที่ก่อสร้างริมถนนสายหลักตามบัญชีรายชื่อถนนตามข้อ8ของกฎกระทรวงฯต้องมีที่ว่าง ห่างจากแนวเขตทางไม่น้อยกว่า 2 เมตร
  2.5.2. อาคารที่ก่อสร้างริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา ต้องมีที่ว่างตามแนวขนานริมฝั่งแม่น้ำไม่น้อยกว่า 3 เมตร
  2.5.3อาคารที่ก่อสร้างริมฝั่งคลองตามบัญชีรายชื่อคลองตามข้อ10ของกฎกระทรวงฯ ต้องมีที่ว่าง ตามแนวขนานริมฝั่งคลองไม่น้อยกว่า 6 เมตร หากอาคารที่ก่อสร้างไม่อยู่ริมฝั่งคลอง ในบัญชีรายชื่อ ดังกล่าว ต้องมีที่ว่างตามแนวขนานริมฝั่งคลองไม่น้อยกว่า 3 เมตร
2.6 อาคารที่ก่อสร้างใกล้แหล่งน้ำสาธารณะเช่นแม่น้ำ คู คลอง ลำราง หรือลำกระโดง ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะ มีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะไม่น้อยกว่า 3 เมตร ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะมีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตร ขึ้นไปต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะ ไม่น้อยกว่า 6 เมตร แต่ถ้าอาคารใกล้แหล่งน้ำสาธารณะขนาดใหญ่ เช่น บึง ทะเลสาบ หรือทะเลต้องร่นแนว อาคารห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 12 เมตร ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543 ข้อ 42)
3. ความสูง
3.1 ความสูงของอาคาร
  3.1.1 ความสูงของอาคารไม่ว่าจากจุดหนึ่งจุดใดต้องไม่เกินสองเท่าของระยะราบ โดยวัดจากจุดนั้น ไปตั้งฉากกับ แนวเขตด้านตรงข้ามของถนนสาธารณะที่อยู่ใกล้อาคารนั้นที่สุด
  3.1.2 อาคารหลังเดียวกันซึ่งมีถนนสาธารณะสองสายขนาดไม่เท่ากันขนาบอยู่เมื่อระยะระหว่าง ถนนสาธารณะสอง สายนั้นไม่เกิน 60 เมตร และส่วนกว้างของอาคารตามแนวถนนสาธารณะ ที่กว้างกว่าไม่เกิน 60 เมตร ความสูงของอาคาร ณ จุดใดต้องไม่เกินสองเท่าของระยะราบที่ใกล้ที่สุด จากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวเขตถนนสาธารณะด้านตรงข้ามของสายที่กว้างกว่า
  3.1.3อาคารหลังเดียวกันซึ่งอยู่ที่มุมถนนสาธารณะสองสายขนาดไม่เท่ากัน ความสูงของอาคารณจุดใด ต้องไม่เกินสองเท่า ของระยะราบที่ใกล้ที่สุดจากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวเขตถนนสาธารณะ ด้านตรงข้าม ของสายที่กว้างกว่าและความยาวของอาคารตามแนวถนนสาธารณะที่แคบกว่าต้องไม่เกิน 60 เมตร
3.2 ระยะดิ่งระหว่างพื้นถึงพื้นต้องไม่น้อยกว่า 2.6 เมตร
4. จำนวนที่จอดรถยนต์ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2517)
กรณีห้องพักมีพื้นที่แต่ละหน่วย ตั้งแต่ 60ตารางเมตร ขึ้นไปให้มีที่จอดรถยนต์ไม่น้อยกว่า 1 คัน ต่อ 1 หน่วย
5. ระบบบำบัดน้ำเสีย
ต้องมีคุณภาพน้ำทิ้งตามมาตรฐานคุณภาพน้ำทิ้งของ กฎกระทรวง ฉบับที่51(พ.ศ.2540) ออกตามความ ในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
6. ระบบป้องกันอัคคีภัย
6.1 กรณีอาคารที่ก่อสร้างไม่เข้าข่ายเป็นอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ให้ติดตั้งบันไดหนีไฟ และอุปกรณ์เกี่ยวกับการป้องกันอัคคีภัยตามกฎกระทรวงฉบับที่39(พ.ศ.2537) กฎกระทรวง ฉบับที่47(พ.ศ.2540) และกฎกระทรวงฉบับที่55(พ.ศ.2543) และประกาศกรุงเทพมหานคร เรื่องข้อกำหนด ลักษณะแบบของบันไดหนีไฟและทางหนีไฟทางอากาศของอาคาร พ.ศ. 2531
6.2 กรณีอาคารที่ก่อสร้างเข้าข่ายเป็นอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ให้ติดตั้งบันไดหนีไฟ และระบบเกี่ยวกับการป้องกันอัคคีภัย ตามกฎกระทรวง ฉบับที่33(พ.ศ.2535) กฎกระทรวง ฉบับที่50(พ.ศ.2540) และประกาศกรุงเทพมหานคร เรื่องข้อกำหนดลักษณะแบบของบันไดหนีไฟ และทางหนีไฟทางอากาศของอาคาร พ.ศ. 2531
7. กฎหมายของหน่วยงานอื่นที่เกี่ยวข้อง 
อาคารที่มีจำนวนห้องพักอาศัยตั้งแต่80ห้องขึ้นไป ต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม และต้องได้รับความเห็นชอบจากกระทรวงวิทยาศาสตร์ฯก่อน จึงจะมายื่นขออนุญาตต่อกรุงเทพมหานครได้
8. การยื่นขออนุญาต
8.1 กรณีอาคารสูงไม่เกิน 4 ชั้นและสูงไม่เกิน15เมตรให้ยื่นขออนุญาตที่สำนักงานเขตท้องที่
8.2 กรณีอาคารสูงเกิน 4 ชั้นขึ้นไปให้ยื่นขออนุญาตที่กองควบคุมอาคาร สำนักการโยธา กทม.2 ถนนมิตรไมตรี เขตดินแดง โทร. 247 - 0077 

Tag  : การบริหารงานก่อสร้างราคาค่าก่อสร้าง

ที่มา: อ.วสันต์ คงจันทร์
         http://yothai.com/

ข่าว/บทความล่าสุด
(พบ 83 รายการ)