เส้นทางสู่ความเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ จำนวนคนอ่าน 131

หน้าแรก  ข่าวอสังหาฯ วันนี้
updated: 2016-01-20 เวลา 09:50 น.
โดย โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย 

 

 

 

 

อ.พัลลภ กฤตยานวัช
ผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการและศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัย
ธนาคารอาคารสงเคราะห์

        บทความนี้ดัดแปลงจาก ปาฐกถาพิเศษเรื่อง เส้นทางสู่ความเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ (The Road to Professional Real Estate Broker) ที่แสดงโดย คุณพัลลภ กฤตยานวัช ในโอกาสประชุมใหญ่วิสามัญ ประจำปี 2545 ของสมาคมตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ณ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ วันอังคารที่ 30 สิงหาคม 2545
        ตลาดบ้านมือสองของไทย ปัจจุบันเป็นตลาดที่ใหญ่มาก เพราะคำว่า "บ้านมือสอง" หรือ second - hand houses หรือ resale houses นั้น ส่วนหนึ่งนอกจากจะเป็นบ้านว่าง (ที่อาจจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ในครอบครองของสถาบันการเงิน เป็นบ้านที่ถูกบังคับจำนองขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี) ส่วนหนึ่งอาจจะเป็นบ้านที่มีการอยู่อาศัย (เป็นบ้านให้เช่าหรืออยู่เอง) แต่เจ้าของต้องการขายต่อ ซึ่งคาดว่าเฉพาะในตลาดกรุงเทพมหานครและ 5 จังหวัดปริมณฑล ในปัจจุบันปี 2545 มีพร้อมขายอยู่มากกว่า 300,000 หน่วย

        อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านมือสองในปี 2545 แม้จะมีอุปทานพร้อมขายมากกว่าตลาดบ้านมือหนึ่ง แต่จำนวนที่เป็นที่ต้องการของผู้ซื้อและสามารถขายได้จริงจะมีประมาณ 20,000 - 30,000 หน่วยเท่านั้น (7-10%) และในจำนวนนี้ คาดว่าที่มีการซื้อขายผ่านบริษัทที่ประกอบอาชีพตัวแทนนายหน้าโดยตรง ยังมีน้อยมากไม่ถึง 10% ของที่ขายได้ ส่วนใหญ่ยังคงมีการซื้อขายกันเอง หรือซื้อขายผ่านนายหน้าสมัครเล่น เช่น เพื่อนบ้าน ญาติมิตร หรือนายหน้าที่ทำงานเป็นอดิเรก


        คำถามของผมก็คือ ในประเทศไทย
        "นายหน้าอาชีพในระบบใหม่" จะสู้ "นายหน้าสมัครเล่นในระบบเก่า" ได้หรือไม่
        จะสู้การขายบ้านโดย "เจ้าของขายเอง ไม่ผ่านนายหน้า" ได้หรือไม่


        ในต่างประเทศ โดยเฉพาะประเทศพัฒนาแล้ว การซื้อขายที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ส่วนใหญ่จะเป็นการซื้อขายผ่าน "ตัวแทนและนายหน้ามืออาชีพ" เช่น ในอังกฤษ ผมทราบมาว่า ประมาณร้อยละ 90 ของบ้านที่ซื้อขายกันในแต่ละปี เป็นบ้านมือสองที่สร้างเสร็จแล้ว (existing homes) มากกว่าจะเป็นบ้านสร้างใหม่ นอกจากนั้น ชาวอังกฤษที่ประสงค์จะซื้อบ้าน มักจะนิยมซื้อผ่านบริษัทตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ ที่เรียกว่า real estate agent ซึ่งจะทำหน้าที่แทนผู้ขายโดยจะไม่มีการคิดค่าบริการกับผู้ซื้อแต่ประการใด
        ในอเมริกา ก็เช่นเดียวกัน ผมทราบว่าการซื้อขายส่วนใหญ่ในปัจจุบันประมาณร้อยละ 85 เป็นการซื้อบ้านมือสอง และเป็นการซื้อผ่านนายหน้ามืออาชีพเกือบทั้งสิ้น
        สำหรับประเทศไทย ผมเชื่อว่าในอนาคต "นายหน้าอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ" จะมีบทบาทมากขึ้นตามลำดับ และจะแทนที่นายหน้าสมัครเล่นตามลำดับ เช่นเดียวกับในอังกฤษ และในสหรัฐ
        คำว่า "นายหน้ามืออาชีพ" หรือ "Professional Real Estate Broker" นี้ ผมมิได้หมายถึง ผู้ที่ประกอบอาชีพเป็นนายหน้าเท่านั้น แต่หมายถึงผู้ที่ประกอบอาชีพนายหน้าที่มีวิชาความรู้โดยผ่านการศึกษาอบรมในวิชาชีพนายหน้าอย่างจริงจัง มีจรรยาบรรณในการประกอบวิชาชีพ จนเป็นที่ยอมรับนับถือของผู้ใช้บริการและสาธารณชนทั่วไป ดังเช่น แพทย์ วิศวกร สถาปนิก เป็นต้น


        ความเป็นนายหน้ามืออาชีพ (Professionalism)หรือ "นายหน้าวิชาชีพ" นี้ ผมเห็นว่ามีปัจจัยหรือตัวชี้วัดที่สำคัญ ได้แก่
        1) การมีหลักวิชาที่จะต้องมีการศึกษาอบรมเป็นพิเศษอย่างจริงจัง (เช่น รู้ลักษณะพิเศษของทรัพย์สินที่จะขาย รู้สภาพชุมชน ระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการของเมือง รู้แนวโน้มการขยายตัวและเจริญเติบโตของเมือง แนวโน้มตลาดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รู้วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ กฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น ปพพ. (ว่าด้วยสัญญาตัวแทนนายหน้า ทรัพย์สิน ซื้อขาย เช่า-เช่าซื้อ จำนอง เป็นต้น) กฎหมายพิเศษ (เช่น ป. ที่ดิน พรบ. อาคารชุด ปว.266 ควบคุมการจัดสรรที่ดิน พรบ. ควบคุมการก่อสร้างอาคาร เป็นต้น) นอกจากนี้ ยังต้องเรียนรู้การทำธุรกิจตัวแทนนายหน้าโดยตรง (เช่น การทำสัญญากับผู้ฝากขายประเภทต่างๆ ได้แก่ open listing, net listing, exclusive right to sell listing เป็นต้น) รวมทั้งการมีศิลปการขายและการบริการลูกค้า (เช่น รู้จักอัธยาศรัยลูกค้า มีมนุษยสัมพันธ์สูง จูงใจเก่ง ให้บริการที่ดี ถูกต้อง รวดเร็ว ประทับใจ เป็นต้น)
        2) การเป็นสมาชิกของสมาคมทางวิชาชีพ ซี่งได้แก่ สมาคมตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
        3) การทำงานและประพฤติตนที่ยึดมั่นในจรรยาบรรณในวิชาชีพ (Code of Ethics) โดยมีความรับผิดชอบต่อผู้รับบริการ ลูกค้า ต่อนายหน้าอื่น และต่อสังคมโดยส่วนรวม
        4) มีการทำงานอย่างยึดมั่นในมาตรฐานทางวิชาชีพ (Standards of Practice)
        5) การได้รับใบอนุญาตทางวิชาชีพ (license) ตามกฎหมายหรือประกาศนียบัตรวิชาชีพจากสมาคมวิชาชีพ
        6) การสร้างการยอมรับนับถือจากผู้ใช้บริการและประชาชนทั่วไป เช่น ช่วยให้ผู้ซื้อและ ผู้ขาย มีความสะดวกสบาย ซื้อขายง่ายและรวดเร็วขึ้น ประหยัดค่าใช้จ่าย มีความซื่อสัตย์ สุจริต และเชื่อถือได้ เป็นต้น


        เนื่องจากวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ได้พัฒนามายาวนานในหลายประเทศ ในที่นี้
ผมจะขอยกกรณีตัวอย่างให้ท่านได้เห็น ในสหรัฐอเมริกา ดังนี้
        1) การรวมตัวของสมาชิกจัดตั้งเป็นสมาคมวิชาชีพ
        แต่เดิมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มักจะกระทำโดยผู้ซื้อและผู้ขายโดยตรงแต่หากกรณีใดเป็นเรื่องที่ค่อนข้างยุ่งยากก็จะอาศัยนักกฎหมายเข้ามาช่วยเหลือดำเนินการให้ ต่อมามีการรวมกลุ่มผู้ทำธุรกิจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาตั้งแต่ปี 1891 โดยการจัดตั้งสมาคม National Real Estate Association ขึ้น ต่อมาในปี 1908 จึงมีการรวมสมาคมวิชาชีพในท้องถิ่นที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ชื่อว่า National Association of Real Estate Boards (NAREB) ซึ่งต่อมาในวันที่ 1 มกราคม 1974 สมาคมนี้จึงเปลี่ยนชื่อเป็น National Association of Realtors (NAR) ซึ่งปัจจุบัน นับเป็นสมาคมวิชาชีพในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชนที่ใหญ่ที่สุดในสหรัฐอเมริกาและใหญ่ที่สุดในโลก (The world's largest professional association) โดยมีสมาชิกกว่า 800,000 ราย สมาชิกเหล่านี้ จะสังกัดองค์กรทางวิชาชีพที่สำคัญด้านต่างๆเกี่ยวกับการประกอบวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ (Real estate professions) กว่า 750 องค์กร ทั้งในด้านการเป็นตัวแทนนายหน้าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ การประเมินค่าทรัพย์สิน และการจัดการทรัพย์สินเช่น American Institute of Real Estate Appraisers, Institute of Real Estate Management, American Institute of Real Estate Counselors, Society of Industrial Realtors, Realtors National Marketing Institute, International Real Estate Confederation, Institute of Farm Brokers เป็นต้น
        นอกจากนี้ ยังมีสมาคมที่เป็นของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์โดยตรงอีกสมาคมหนึ่งเรียกว่า The National Association of Real Estate Brokers, INC (NAREB) จัดตั้งขึ้นในปี 1947 (2490) ที่ Miami, Florida (ปัจจุบันมีสำนักงานสมาคมอยู่ที่กรุงวอชิงตัน ดีซี) สมาคมนี้ประกอบด้วยองค์กรในเครือหลายแห่งทั้งที่เป็น institutes (ได้แก่ The Real Estate Management Brokers Institute) , societies (ได้แก่ National Society of Real Estate Appraisers) และ สมาคมท้องถิ่นอีกหลายแห่ง (เช่น The California Association of Real Estate Brokers, INC ซึ่งจัดตั้งขึ้นในปี 1955 เป็นต้น)


        2) การสร้างจรรยาบรรณในวิชาชีพ และการสร้างมาตรฐานทางวิชาชีพ
        นายหน้าเกือบทั้งหมดจะสังกัดสมาคมทางวิชาชีพทั้งในระดับท้องถิ่น และในระดับชาติ โดย National Association of Real Estate Boards ได้มีการออกจรรยาบรรณ (Codes of Ethics) สำหรับอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มาตั้งแต่ปี 1913 โดยผู้ฝ่าฝืนจะต้องได้รับโทษ จนถึงขับออกจากการเป็นสมาชิกของสมาคม นอกจากนี้ สมาคมยังมีการให้การศึกษาอบรมแก่สมาชิกอยู่อย่างต่อเนื่อง รวมทั้งมีการสร้างมาตรฐานทางวิชาชีพขึ้น (Standards of Practice)
        ล่าสุด NAR ได้มีการประกาศใช้ "The 2002 Code of Ethics and Standards of Practice of the National Association of Realtors" ประกอบด้วย 17 มาตรา (Articles) แยกเป็นหน้าที่ต่อผู้รับบริการและลูกค้า (Duties to Clients and Customers) 9 มาตรา หน้าที่ต่อสาธารณชน (Duties to Public) 5 มาตรา และหน้าที่ต่อนายหน้าอื่น ((Duties to REALTORS) 3 มาตรา ทั้งนี้ ในแต่ละมาตรา จะมีการระบุแนวทางหรือมาตราฐานการปฏิบัติ ที่เรียกว่า "Standards of Practice" เอาไว้อย่างชัดเจน (รายละเอียดท่านสามารถดูได้จาก web ของสมาคม


        3) การออกกฎหมายรองรับให้ผู้ประกอบอาชีพต้องได้รับใบอนุญาต
        ทุกรัฐจะมีการออกกฎหมายให้ผู้ประกอบอาชีพเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องได้รับใบอนุญาต (real estate licensing law) ทั้งนี้ โดยต้องผ่านการฝึกอบรมและผ่านการสอบความรู้เกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง จากหน่วยงานควบคุมของรัฐ ได้แก่ Real Estate Commission/Bureau ทั้งนี้ ผู้จะทำธุรกิจการเป็นนายหน้าซื้อขาย ขายฝาก แลกเปลี่ยน จำนอง เช่า และเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์จะต้องสอบเพื่อขอรับใบอนุญาตประกอบวิชาชีพนายหน้า (broker's license) นอกจากนั้น พนักงานขายจะต้องมี salesperson's license และจะต้องสังกัดนายหน้า


        4) การใช้สัญลักษณ์ทางวิชาชีพ
        ในปี 1916 National Association of Realtors - NAR ได้มีการใช้คำว่า "Realtor" เป็นเครื่องหมายจดทะเบียนสิทธิ์ตามกฎหมาย โดยผู้มีสิทธิใช้คำนี้ได้ต้องเป็นสมาชิกของสมาคมทางวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ต่างๆในท้องถิ่นและเป็นสมาชิกของ NAR เท่านั้น ทั้งนี้ เพื่อแยกนักอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพและมีจรรยาบรรณทางวิชาชีพออกจากบุคคลอื่นๆ
        สำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสมาชิกของ The National Association of Real Estate Brokers, INC (NAREB) เรียกว่า "Realtist" โดยนายหน้าเหล่านี้มุ่งทำงานเพื่อให้ ประชาชนในท้องถิ่นของตนมีที่อยู่อาศัยที่ดีขึ้น


        ท่านกรรมการสมาคมและท่านสมาชิกผู้มีเกียรติทุกท่าน
        ผมมีความยินดีเป็นอย่างยิ่งที่ทราบว่า สมาคมตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ของเราภายใต้การนำของคุณไพโรจน์ สุขจั่น กำลังมีบทบาทอย่างสำคัญในการพัฒนาวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ของไทยอย่างจริงจัง เช่น การจัดให้มีหลักสูตรการฝึกอบรมสมาชิกอย่างต่อเนื่อง การเผยแพร่ข้อมูลข่าวสารที่เป็นประโยชน์ และโดยเฉพาะอย่างยิ่งสมาคมได้มีการจัดตั้ง "คณะกรรมการจรรยาบรรณ" ขึ้นมา โดยมีนายแพทย์ สมศักดิ์ มุนีพีระกุล (ประธานบจก. ฟอร์เบสท์ พร้อพเพอร์ตี้) เป็นประธาน และขณะนี้ กำลังจัดเตรียมการสอบความรู้และจรรยาบรรณของตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และพร้อมทั้งออกบัตรประจำตัว "นายหน้าอสังหาริมทรัพย์วิชาชีพ" และ "พนักงานขายอสังหาริมทรัพย์วิชาชีพ" ซึ่งจะเริ่มให้มีขึ้นเป็นครั้งแรกของสมาคมในปี 2545 นี้


        ผมขอเรียนย้ำว่า "ความรู้ และจรรยาบรรณทางวิชาชีพ" จะเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดที่จะทำให้ ตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ของไทย ก้าวสู่ความเป็นมืออาชีพ และเป็นที่เชื่อถือของหน่วยงานต่างๆและสาธารณชนทั่วไป กับทั้งจะเป็นกำลังสำคัญในการช่วยเหลือผู้ซื้อ ผู้ขาย และช่วยให้ประชาชนชาวไทยได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองที่เหมาะสมกับกำลังเงิน และความต้องการที่แท้จริงของตนอย่างกว้างขวางมากขึ้น ทำให้มีการใช้ประโยชน์ในที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆอย่างคุ้มค่าที่สุด ดีที่สุด (highest and best use of real estate) ซึ่งนับเป็นการช่วยเหลือสังคมและประเทศชาติอีกทางหนึ่งด้วย

สนใจอบรม การขายอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ (สำหรับสอบใบอนุญาตนายหน้าอสังหาริมทรัพย์)
http://www.trebs.ac.th/Thai/SUMMARY/index.php?p=re131.php

ข่าว/บทความล่าสุด
(พบ 83 รายการ)