สุดยอดทำเลทองกรุงเทพฯ ซื้อแล้วรวย จำนวนคนอ่าน 140

หน้าแรก  ข่าวอสังหาฯ วันนี้
updated: 25 ธ.ค. 2558 เวลา 11:48 น.
โดย โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย 

ตอนนี้กระแสอยากรวยมาแรงครับ ผมเลยขออนุญาตเขียนถึงทำเลทองอสังหาฯที่ซื้อแล้วรวยบ้าง เพราะอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับ 3 อันดับคือ อันดับหนึ่งคือทำเล อันดับสองก็คือทำเล และอันดับสามก็คือทำเลอีก แสดงว่าทำเลสำคัญมาก

         อย่างไรก็ตามผมก็ไม่อยากให้เราใส่ใจกับความรวยกันให้มากนัก มันไม่ใช่สรณะของชีวิตหรอกครับ เงินไม่ได้ซื้อความสุขที่แท้ได้ เราจึงไม่ควรสยบกับความรวย แต่พึงสงสารคนที่เอาความรวยเข้าขย่ม (ข่ม) เพราะหาดีอย่างอื่นไม่ได้แล้ว เราพึงส่งเสริมให้คนมีดี มีค่า มีสุข ไม่ได้มาอวดความรวยเพราะนั่นเท่ากับเราจนตรอกจนต้องหาทรัพย์ภายนอกมายกฐานะให้เกิดความน่าเชื่อถือนั่นเอง เราก็ไม่พึงไปเหยียดหยามคนรวยเพราะความจนตรอกของเขา แต่ในอีกทางหนึ่ง เราก็พึงอนุโมทนาในความเพียรที่สร้างความรวยให้กับเขาเช่นกัน

         ที่ผมนำเสนอนี้ก็เพื่อเราจะได้ลงทุนอย่างรอบรู้ (Knowledgeable) ไม่ใช่ไปตะกละตะกลามไขว่คว้าหาความรวยมาประกวดประชันกัน อย่างก็ตามคนเราจะรวยได้ก็ต้องมีความรู้ ไม่ใช่ประเภท "ตกถังข้าวสาร" ความรู้จึงได้จากการลงทุนศึกษาข้อมูลให้รอบรู้ เราจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรืออื่นใด ก็ต้องลงทุนที่การศึกษาหาความรู้ก่อน เข้าทำนอง "ฆ่าควาย อย่าเสียดายเกลือ" นั่นเอง

         ต่อกรณีเรื่องทำเลนั้น ถือเป็นเรื่องที่มีความสำคัญมาก เพราะเราไม่อาจย้ายทรัพย์สินของเราไปขายในทำเลอื่นได้ เช่น ในขณะที่ราคาที่ดินในใจกลางเมืองย่านสุขุมวิทกำลังเจริญเติบโตสุดขีด เรามีที่ดินเปล่าอยู่หนองจอกอันไกลโพ้น เราก็ไม่สามารถนำไปขายที่อื่นได้ หรือถ้าเรามีบ้านอยู่หมู่บ้านไวท์เฮาส์ ที่เคยถูกน้ำท่วมถึงหลังคามา 3 รอบแล้ว ก็ไม่อาจแบกบ้านของเราไปตั้งขายที่อื่นได้

         อย่างไรก็ตามทำเลมีการเปลี่ยนแปลงได้ดั่งโชคชะตาของเรานั่นเอง เช่น มีการก่อสร้างทางด่วนหรือรถไฟฟ้า อย่างในกรณีหมู่บ้านไวท์เฮาส์ ที่ซอยคลองหลวง 17 ที่เมื่อก่อนน้ำท่วมใหญ่ ราคาบ้านคงหยุดนิ่งไปพักใหญ่ แต่มาบันนี้ "ฟ้าบันดาล" หรือ "ฟ้าประทาน" ให้รถไฟฟ้าสายสีแดงได้เกิด โดยจะมีสถานีรถไฟฟ้าคลองหนึ่งอยู่หลังหมู่บ้านเลย ต่อไปจะเดินทางเข้าเมืองก็จะสะดวกเป็นอย่างยิ่ง ไม่ต้องตะเกียกตะกายออกจากบ้านที่อยู่ก้นซอยมาถึงถนนพหลโยธิน ตรงหลักกิโลเมตรที่ 36 เป็นระยะทางถึง 2 กิโลเมตร

         อนึ่ง การเปลี่ยนแปลงของ "โชคชะตา" นี้ ไม่ได้เกิดจาก "ฟ้าลิขิต" นะครับ แต่เกิดจากน้ำมือมนุษย์นี่เอง เนื่องจากมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าเกิดขึ้นมากมาย อย่าได้ไปงมงายกับเรื่องไสยศาสตร์เด็ดขาด และด้วยเหตุนี้ ทำเลที่มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน จึงกลายสภาพเป็นทำเลทอง ราคาที่ดินพุ่งกระฉูด ส่วนทำเลที่ไม่มีอะไรเกิดขึ้นเลย การเพิ่มขึ้นของราคาก็น้อย หรือบางแห่งอาจจะตกต่ำลงไปบ้าง เป็นต้น เรามาดูกันว่าทำเลไหนที่ราคาพุ่งกระฉูดในรอบ 1 ปีที่ผ่านมากันบ้างนะครับ เผื่อจะหาช่องทางการลงทุน

ทำเลที่ราคาที่ดินขึ้นเกิน 20% ต่อปี
         ทำเลที่ราคาที่ดินพุ่งถึง 20% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ซึ่งถือว่าเป็นการเพิ่มขึ้นอย่างเหลือเชื่อจริง ๆ ทั้งที่แต่เดิมเป็นพื้นที่ ๆ ไม่มีอะไรหวือหวา ทำเลหลัก 3 ทำเลได้แก่:

         1. ถนนสุขุมวิท บริเวณไทม์สแควร์ บริเวณนี้อาคารไทม์สแควร์ที่สร้างมาราว 20 ปีก็เคย "เจ๊ง" มาแล้ว จนภายหลัง "กัดฟัน" สร้างจนเสร็จ และหลังจากมีรถไฟฟ้า ก็ปรากฏว่าราคาเพิ่มขึ้นเป็นเท่าทวีมาโดยตลอด สาเหตุที่ในบริเวณนี้ราคาที่ดิน "กระฉูด" ขนาดนี้ก็เพราะมีอิทธิพลของศูนย์การค้าที่ขยายตัวต่อเนื่องมาตั้งแต่สยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต และนานาตามแนวรถไฟฟ้า BTS นั่นเอง ประกอบกับบริเวณนี้ยังมีรถไฟฟ้าอีกเส้นคือ MRT ที่อยู่ใต้ดิน บริเวณนี้จึงเป็นเสมือนสถานีกลางของการต่อรถไฟฟ้า 2 สาย มูลค่าที่ดินจึงพุ่งไม่หยุด คาดว่าในอนาคต ราคาที่ดินในบริเวณนี้ยังพุ่งไม่หยุดอย่างแน่นอน
         2. ตลาดบางใหญ่  บริเวณนี้ได้รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายสีม่วง ยิ่งรถไฟฟ้าใกล้เสร็จ ราคาก็ยิ่งเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในย่านนี้เพิ่มขึ้นปีละ 10% โดยเฉลี่ย แต่มาถึงปีล่าสุดราคาเพิ่มขึ้นสูงกว่า 20% เลยทีเดียว บริเวณนี้ชี้ให้เห็นว่าหากจะมีการเก็งกำไรในที่ดินก็ควรเก็งหรือซื้อเมื่อโครงการสาธารณูปโภค คือรถไฟฟ้าสายสีม่วงในกรณีนี้แล้วเสร็จ ราคาจะพุ่งกระฉูด เข้าทำนอง "ช้า ๆ ได้พร้าเล่มงาม" แต่ถ้ายังอยู่ระหว่างการตั้งไข่ แสดงว่า "ยังไม่เห็นกระรอก อย่าเพิ่งโก่งหน้าไม้" แม้ราคาจะเพิ่มขึ้น แต่ก็เพิ่มขึ้นไม่มากนัก และบางทีก็ยังมีโอกาสที่จะเลิกสร้างเฉกเช่นกรณีรถไฟฟ้าโฮปเวลล์ในอดีตนั่นเอง 

 

 


         3. เตาปูน เตาปูนเมื่อ 30 ปีก่อนก็คือแหล่งโรงงานนั่นเอง ถัดจากบริเวณนั้น ในฟากหนึ่งก็เป็นเขตค่ายทหาร แทบไม่มีอะไรหวือหวา อีกฟากหนึ่งก็เป็นย่านที่อยู่อาศัยปกติธรรมดา แซมด้วยชุมชแออัดบางส่วน แต่ตั้งแต่มีรถไฟฟ้าสายสีม่วงวิ่งผ่าน ก็ยิ่งทำให้ย่านนี้เติบโตอย่างมาก บริเวณนี้ยังจะสามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า MRT ได้อีกด้วย ทำให้กลายเป็นสถานที่เชื่อมต่อรถไฟฟ้า ยิ่งกว่านั้นยังมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน วิ่งข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาใกล้พื้นที่รัฐสภาแห่งใหม่เสียอีก เตาปูนจึงจะเป็นเสมือน "ชินจูกุ" หรือศูนย์ธุรกิจใหม่ในอนาคตของกรุงเทพมหานคร

ทำเลที่ราคาที่ดินขึ้น 15-20% ต่อปี
         ทำเลโดดเด่นสูสีรองลงมาที่ราคาที่ดินพุ่งกระฉูดถึงเกือบ ๆ 15-20% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ได้แก่

         4. วงเวียนใหญ่ ท่าพระ บางหว้า บางแค โดยบริเวณนี้แต่เดิมก็ถือว่าเป็นย่านโรงงานบ้าง หรือย่านชุมชนเก่าบ้าง ไม่มีอะไรโดดเด่นเป็นพิเศษ แต่เนื่องจากมีรถไฟฟ้าหลายสายวิ่งผ่านและกลายเป็นสถานีร่วม จึงทำให้ย่านนี้มีศักยภาพสูงยิ่ง การอยู่ในย่านฝั่งธนบุรี มีข้อเสียเปรียบที่ต้องข้ามสะพานมายังฝั่งกรุงเทพมหานคร แต่ด้วยอานิสงส์จากรถไฟฟ้า ก็ปรากฏว่า เราจะสามารถอยู่อาศัยในย่านฝั่งธนบุรี และข้ามมาฝั่งกรุงเทพมหานครได้ง่ายขึ้นด้วยรถไฟฟ้านั่นเอง ย่านนี้เข้าใกล้ใจกลางกรุงเทพมมหานครได้ง่ายและใกล้กว่ารถไฟฟ้าสายสีม่วงแถวบางใหญ่เสียอีก
         5. อโศก ทั้งนี้ได้แก่บริเวณถนนสุขุมวิท 21 อโศกมนตรี จึงถึงแยก อสมท.หรือแยกพระรามที่ 9 นั่นเอง ทั้งนี้ไปตามแนวรถไฟฟ้า MRT โดยบริเวณแยกเพชรบุรี ยังเป็นสถานีร่วมในการต่อรถไฟฟ้า "แอร์พอร์ตลิงค์" ไปสนามบินสุวรรณภูมิเสียอีก จึงทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นตลอดทั้งแนว การลงทุนในที่ดินจึงทำให้สามารถนำไปพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้เป็นอย่างมาก

ทำเลที่ราคาที่ดินขึ้น 10-15% ต่อปี
         การที่ราคาที่ดินขึ้น 10-15% ต่อปีก็ถือว่าสูงมากแล้ว ปกติราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพิ่มขึ้น 3-5% ต่อปี โดยปี 2556 เพิ่มขึ้น 4.6% ปี 2557 เพิ่มขึ้น 3.5% ส่วนปี 2558 คาดว่าจะเพิ่มขึ้นเพียง 3% ต่อปี ที่เป็นเช่นนี้เนื่องจากเศรษฐกิจชะลอตัว แต่คงไม่มีกรณีที่ราคาที่ดินติดลบ เพราะนั่นก็หมายถึงหายนะที่จะเกิดขึ้นเช่นในปี 2540 แม้ภาวะตลาดขณะนี้จะชะลอตัวลง แต่ก็ยังไม่ได้ตกต่ำเช่นปี 2540 อย่างแน่นอน

         6. ปิ่นเกล้า-ตลิ่งชัน-ฉิมพลี บริเวณนี้ได้รับอานิสงส์ จากรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่วิ่งไปตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์ และรถไฟฟ้าสายสีแดงตามทางบางกรวย ย่านนี้ถือเป็นย่านที่มีการเติบโตมาอย่างต่อเนื่อง เพราะข้ามฝั่งมายังกรุงเทพมหานครได้ง่ายที่สุด ผ่านทั้งสะพานพระปิ่นเกล้าและสะพานพระรามที่ 8 แต่ด้วยรถไฟฟ้า จะยิ่งทำให้บริเวณนี้นอกจากเป็นย่านที่อยู่อาศํยของคนทำงานในฝั่งกรุงเทพมหานครแล้ว ยังเป็นอาจเป็นย่านการค้าในเขตเชื่อมต่อกับบริเวณด้านตะวันตกของกรุงเทพมหานคร
         7. ซอยแบริ่ง บริเวณนี้กำลังก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายไปเชื่อมกับปากน้ำ สมุทรปราการ และยังจะขยายตัวต่อไปยังบางปู ทำให้ตลอดแนวนี้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัด โดยเฉพาะสถานีสุดท้ายในขณะนี้คือสถานีแบริ่ง ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึง 13% ในรอบ 1 ปี ในอนาคต เมื่อโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนขยายนี้แล้วเสร็จ อัตราการการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินจะพุ่งสูงขึ้นกว่านี้อีก
         8. บางนา-ศรีนครินทร์ ย่านนี้เป็นเขตเติบโตไวนอกเขตใจกลางเมืองมาแต่ไหนแต่ไร เนื่องจากการมีทางด่วน และรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย แต่ในอนาคต ยังจะมีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง และรถไฟฟ้าสายบางนา-สุวรรณภูมิ ทำให้อนาคตของย่านนี้จะเติบโตอย่างโดดเด่นไปอีกนาน ยิ่งกว่านั้นย่านนี้ยังมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่หลายแห่ง รวมทั้งทางด่วนหลายสาย

ทำเลที่ราคาไม่ขยับเลย

         ที่ไหนหนอในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ราคาที่ดินไม่เพิ่มขึ้นเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ทั้งที่ที่อื่น ๆ มีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินอย่างเด่นชัด พื้นที่เหล่านี้ย่อมมีข้อด้อย เป็นทำเลที่ไม่โดดเด่นนั่นเอง ทำเลเหล่านี้ได้แก่:

         9. รังสิต-ประตูน้ำพระอินทร์ แถวนี้แม้ติดถนนใหญ่ แต่กลายเป็นการผ่านทางไปเฉยๆ การเติบโตต่าง ๆ จึงไม่มี ไม่มีการพัฒนาใหม่ๆ ใด ๆ เกิดขึ้นยกเว้นอะพาร์ตเมนต์สำหรับคนงาน มีบ้านจัดสรรอยู่เพียงประปราย อย่างไรก็ตามด้วยอานิสงส์ของรถไฟฟ้าสายสีแดงในอนาคต ก็อาจส่งผลต่อทำเลทั้งแถบของย่านนี้บ้าง แต่ก็คงต้องใช้เวลาอีกพอสมควร
         10. ศูนย์ศิลปาชีพบางไทร บริเวณนี้แม้จะมีข้อดีตรงที่อยู่ใกล้แหล่งท่องเที่ยว แต่ในความเป็นจริงก็มีคนไปท่องเที่ยวไม่มากนัก ที่สำคัญคือมีข้อจำกัดในการก่อสร้าง เพราะกลัวบดบังทัศนียภาพของศูนย์ฯ ทำให้ไม่มีใครพัฒนาที่ดินในบริเวณนี้ ราคาที่ดินจึงหยุดนิ่ง อันที่จริงเพื่อความเป็นธรรมในสังคม รัฐบาลควรที่จะเวนคืนที่ดินที่รอนสิทธิ์ไม่ให้ก่อสร้างไปเลยแทนที่จะ "สาป" หรือ "แช่แข็ง" ที่ดินของเอกชนไป
         11. เลียบคลอง 13 รพีพัฒน์ ลำลูกกา ที่ดินแถวนี้ถือว่าอยู่ "ไกลปืนเที่ยง" เสียเหลือเกิน ไม่มีโครงการตัดถนน ทางด่วนหรือรถไฟฟ้าใด ๆ ราคาที่ดินจึงหยุดนิ่ง อันที่จริง หากเทียบกับ 20 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในย่านนี้ปรับตัวลงจากไร่ละ 1.3 เป็น 1.0 ล้านบาทเท่านั้น
         12. บางนา-ตราด กม.36 ย่านนี้ถือว่า "ไกลปืนเที่ยง" เช่นกัน อาจกล่าวได้ว่าเป็นบริเวณ "คาบลูก คาบดอก" คือไกลเกินกว่าจะไปอยู่อาศัยแล้วเดินทางไปกลับ แต่ก็ใกล้เกินกว่าจะเป็นรีสอร์ตหรือสถานที่พักผ่อน แถมยังมีทางด่วนข้ามหัวไปตามถนนบางนา-ตราดเสียอีก ดังนั้นจึงยังไม่มีการขยับของราคาที่ดิน

         ในอันที่เราจะรวยได้ ก็ด้วยการลงทุนในที่เหล่านี้ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีอนาคตสดใส ส่วนที่ ๆ ยังไม่มีอะไรใหม่ ๆ ก็ควรหลีกเลี่ยง เนื่องจากศักยภาพจำกัด อย่างไรก็ตามการลงทุนมีความเสี่ยง แต่ความเสี่ยงก็หลีกเลี่ยงได้ มีแต่ความไม่แน่นอนที่พยากรณ์ได้ยาก ดังนั้นเราจึงต้องสร้างความมั่นใจด้วยการติดตามสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในย่านนั้น ๆ อย่างใกล้ชิด รวบรวมศึกษาข้อมูลอย่างต่อเนื่อง เพราะทุกอย่างเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา ไม่ได้หยุดนิ่งแต่อย่างใด

         แต่สำหรับผมในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน และนักวิจัยอสังหาริมทรัพย์ ผมไม่ลงทุนในที่ดินเอง ไม่เป็นเป็นนายหน้า ไม่เป็นนักพัฒนาที่ดิน เพื่อความเป็นกลางในการรับจ้างวิเคราะห์วิจัยเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อย่างที่ผมบอกไว้แต่แรก คนที่รวย ๆ เราก็พึงนับถือในความเพียร และอนุโมทนาในความรวย (ที่ไม่โกงใครมา) แต่ชีวิตของผมไม่ได้มีเป้าหมายที่ความรวยหรืออยู่แบบร่ำรวยครับ ผมรู้สึกจั๊กกะกี้ บ่องตง!!!

เคดิต : ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th

ข่าว/บทความล่าสุด
(พบ 83 รายการ)